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Primo commento alla riforma dell’azione di riduzione e di restituzione da parte degli eredi legittimari e nuova spinta verso la libera di circolazione di immobili donati
L’art. 44 della legge n. 182/2025 rivoluzionerà le regole dal 18 dicembre 2025
La legge n. 182/2025, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 dicembre scorso, ha modificato radicalmente l’azione di restituzione che i legittimari possono esercitare contro i terzi acquirenti di un immobile di provenienza donativa.
Per i professionisti questo significa rivedere l’approccio a queste operazioni e c’è un aspetto che richiede una particolare attenzione: il regime transitorio per le successioni già aperte che scade il 18.06.2026.
Il problema che la riforma ha risolto
Fino ad oggi, l’acquisto di un immobile di provenienza donativa comportava un serio rischio: se l’erede legittimario scopriva che la donazione aveva leso la sua quota di riserva, poteva non solo chiedere la riduzione della donazione, ma anche ottenere la restituzione materiale del bene dal terzo che l’aveva acquistato dal donatario. Questo era possibile entro 10 anni dalla morte del donante o 20 anni dalla trascrizione della donazione.
Le conseguenze? Un mercato praticamente bloccato per questi immobili. Gli acquirenti erano diffidenti e le banche si rifiutavano quasi sistematicamente di concedere mutui ipotecari su questi beni ricevuti per donazione.
Cosa cambia dal 18 dicembre 2025
Il nuovo articolo 563 c.c.
Il cuore della riforma sta nel nuovo art. 563 c.c., che stabilisce un principio chiaro: la riduzione della donazione non pregiudica più i terzi acquirenti. Il legittimario leso conserva i suoi diritti, ma non può più pretendere la restituzione fisica dell’immobile. Deve accontentarsi di una compensazione in denaro dal donatario originario.
In pratica: da diritto reale si passa a diritto di credito. Il bene resta al terzo acquirente, il legittimario va a bussare alle casse del donatario.
Chi è protetto e chi no
Acquirenti a titolo oneroso: protezione totale. Compri pagando? L’immobile è tuo e nessuno può chiederti nulla, nemmeno una compensazione economica.
Acquirenti a titolo gratuito: se il donatario è insolvente, possono essere chiamati a compensare i legittimari, ma solo nei limiti del vantaggio che hanno ottenuto. Chi ha ricevuto gratis deve restituire (in denaro) solo se chi doveva pagare non può farlo.
L’eccezione importante: la trascrizione della domanda
Attenzione: rimane in piedi l’art. 2652, comma 1, n. 1 c.c. Se il legittimario trascrive la domanda di riduzione prima che l’acquirente trascriva il suo atto di acquisto, l’azione resta opponibile. La verifica delle visure rimane quindi essenziale, soprattutto nei prossimi sei mesi.
Il regime transitorio: 6 mesi per decidere
Questo è il punto più delicato, a nostro avviso, che richiede attenzione immediata da parte dei professionisti.
– Successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025
Si applica subito la nuova disciplina. Il legittimario leso può chiedere solo compensazione in denaro, non la restituzione del bene.
– Successioni già aperte prima del 18 dicembre 2025
La vecchia disciplina (con possibilità di chiedere la restituzione anche ai terzi) continua ad applicarsi solo se entro 6 mesi dall’entrata in vigore (quindi entro il 18 giugno 2026) si verifica una di queste situazioni:
- La domanda di riduzione era già stata notificata e trascritta prima del 18 dicembre 2025
- La domanda di riduzione viene notificata e trascritta entro il 18 giugno 2026
- Viene notificato e trascritto un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione (ex art. 563, comma 4, c.c. vecchio testo) entro il 18 giugno 2026, sia verso il donatario che verso i suoi aventi causa
Se nessuna di queste condizioni si realizza entro i sei mesi, la nuova disciplina si applica retroattivamente anche alle successioni già aperte. In pratica: chi non si attiva entro il 18 giugno 2026 perde la possibilità di agire contro i terzi acquirenti.
Cosa devono fare i professionisti
Avvocati – azione richiesta
Se avete clienti legittimari con successioni già aperte che potrebbero voler agire contro terzi acquirenti, è il caso di consigliarli subito. Hanno tempo fino al 18 giugno 2026 per:
- Notificare e trascrivere la domanda giudiziale di riduzione, oppure
- Notificare e trascrivere un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione
Passato questo termine, potranno ancora fare causa, ma solo per ottenere compensazione economica dal donatario. Se vogliono preservare la possibilità di agire contro i terzi, devono muoversi ora.
Notai – verifiche rafforzate
Fino al 18 giugno 2026, nelle compravendite di immobili donati occorre fare verifiche particolarmente accurate nelle visure per identificare:
- Domande di riduzione già trascritte
- Atti di opposizione alla donazione trascritti
E’ opportuno informare le parti sul nuovo regime e spiegare che, superato il termine transitorio, gli immobili donati torneranno ad essere accettati con maggiore facilità dalle banche per la concessione di mutui ipotecarie.
Tecnici estimatori
Cambiano i parametri di valutazione per gli immobili di provenienza donativa. Il rischio praticamente scompare (salvo le trascrizioni di domande anteriori all’acquisto), quindi i coefficienti di rischio che trovavano applicazione vanno rivisti al ribasso. Dopo giugno 2026, questi immobili torneranno ad avere valori di stima potenzialmente maggiorati.
Istituti di credito
La riforma dovrebbe sbloccare la concessione di mutui ipotecari su immobili donati. Dal 18 giugno 2026, scomparso il periodo transitorio, questi immobili potranno essere accettati come garanzia con gli stessi criteri degli altri, anche per ciò che concerne la determinazione del c.d. “Property Value” sulla cui base la banca potrà determinare con maggior accuratezza il “mortgage lending value” stabilendo l’importo del mutuo erogabile in base agli immobili dati in garanzia ed oggetti di ipoteca.
In sintesi: cosa fare in presenza di immobili oggetto di donazione
- Se rappresenti legittimari con successioni aperte prima del 18 dicembre 2025: valuta entro il 18 giugno 2026 se notificare e trascrivere opposizioni o domande giudiziali
- Se stai preparando atti preparatori a compravendite di immobili donati: verifica attentamente le visure per eventuali trascrizioni di opposizioni o domande, almeno fino a giugno 2026
- Se valuti immobili donati: rivedi i coefficienti di rischio alla luce della nuova disciplina
- Se devi istruire pratiche di mutuo: preparati ad accettare immobili donati come garanzia dopo il periodo transitorio
Conclusioni: questa riforma sblocca il mercato degli immobili donati, ma il periodo transitorio richiede particolare attenzione. Chi deve tutelare legittimari ha sei mesi per agire. Chi acquista o finanzia immobili donati deve verificare con cura l’esistenza di trascrizioni fino a tutto il 18 giugno 2026.
Cassazione, ordinanza 2914/2020 – il legittimario completamente pretermesso non assume lo status di erede prima della azione di riduzione
La Corte di Cassazione Civile, Sez. II, Ordinanza, 7 febbraio 2020, n. 2914 ha precisato che se non c’è patrimonio residuo in quanto l’asse ereditario è stato integralmente svuotato in vita dal de cuius, il legittimario, proprio perché pretermesso non assume la qualità di erede fintanto che non eserciterà l’azione di riduzione e ne risulterà vittorioso.
Questa la massima: In caso di assenza di relictum, non è necessaria la qualifica di erede ai fini dell’esercizio dell’azione di riduzione. Invero, qualora il de cuius abbia integralmente esaurito in vita il suo patrimonio mediante atti di donazione, sacrificando totalmente un erede necessario, il legittimario che intenda conseguire la quota di eredità a lui riservata dalla legge non ha altra via che quella di agire per la riduzione delle donazioni lesive dei suoi diritti, giacché, non sorgendo alcuna comunione ereditaria se non vi sia nulla da dividere, solo dopo l’esperimento vittorioso di tale azione egli è legittimato a promuovere od a partecipare alle azioni nei confronti degli altri eredi per ottenere la porzione in natura a lui spettante dell’asse ereditario io (cfr. Cass., sent. n. 19527 del 2005). Il legittimario totalmente pretermesso, proprio perché pretermesso dalla successione, non acquista per il solo fatto dell’apertura della successione, ovvero per il solo fatto della morte del de cuius, né la qualità di erede, né la titolarità dei beni ad altri attribuiti, potendo acquistare i suoi diritti solo dopo l’esperimento delle azioni di riduzione o di annullamento del testamento, e quindi dopo il riconoscimento dei suoi diritti di legittimario (v. Cass., sent. n. 16635 del 2013).
Non è un aspetto da poco, tenendo conto che, ai sensi dell’art 564 1 comma del codice civile, “il legittimario che non ha accettato l’eredità col beneficio d’inventario non può chiedere la riduzione delle donazioni e dei legati, salvo che le donazioni e i legati siano stati fatti a persone chiamate come coeredi, ancorché abbiano rinunziato all’eredità. Questa disposizione non si applica all’erede che ha accettato col beneficio d’inventario e che ne è decaduto”
Certo non si può chiedere la accettazione beneficiata (necessaria per poter aggredire donazioni e legati fatti a favore di soggetti che non siano anche coeredi) a chi non ha potuto assumere lo status di erede non essendoci patrimonio ereditario relitto.
In tal senso si rinvia anche ad un precedente articolo del Blog, presente a questo link
Cassazione Civile 16623/2019 – azione di riduzione in surrogatoria
La Corte di cassazione, sez. II civile, con la pubblicazione della sentenza 20 giugno 2019, n. 16623 dichiara “ammissibile l’esercizio in via diretta dell’azione surrogatoria, prevista dall’art. 2900 c.c., nella proposizione della domanda di riduzione delle disposizioni testamentarie lesive della quota di legittima da parte dei creditori dei legittimari totalmente pretermessi che siano rimasti del tutto inerti”.
Ciò significa che se l’erede legittimario viene pretermesso e, avendo a sua volta dei debiti, decide di non agire con la azione di riduzione, essa può essere esperita, in sua vece, dai suoi creditori che, esercitando la azione surrogatoria, si sostituiscono a lui nella azione, così da recuperare i beni dell’eredità nella titolarità del loro debitore, poi tenuto al pagamento dei propri debiti, ex art.2740 c.c., con il proprio patrimonio personale, implementato degli acquisti ereditari.
Il principio espresso dalla Corte di Cassazione si evince dal combinato disposto degli artt. 524 c.c. che prevede il diritto in capo ai creditori dell’erede di revocare la sua rinuncia (fatta in danno degli stessi e della loro garanzia patrimoniale); 557 c.c. che, nell’indicare i soggetti che possono chiedere la riduzione, stabilisce che la riduzione non può essere domandata che dai legittimari e dai loro eredi o aventi causa, ricomprendendo però negli aventi causa i creditori del legittimario pretermesso e 2900 c.c. che disciplina, a favore dei creditori, la azione surrogatoria in caso di inerzia del debitore nel far valere propri diritti patrimoniali.
L’azione, in litisconsorzio necessario, deve essere proposta avverso i beneficiari delle disposizioni lesive, come pure contro lo stesso debitore che non ha agito in prima persona.
Accettazione con beneficio di inventario per chi agisce in riduzione: analisi dell’art. 564 c.c
Ogni volta che il de cuius lascia tra i suoi possibili eredi dei parenti molto stretti (in particolare coniuge e figli ed eventualmente non avesse figli, i suoi ascendenti), questi soggetti hanno diritto ad una quota del patrimonio ereditario che si chiama quota di riserva proprio per il fatto che secondo il codice civile dovrebbe essere loro destinata sin dal principio da parte del futuro de cuius.
Questo significa non tanto che il futuro de cuius abbia un patrimonio per buona parte intoccabile finché in vita (finché in vita può fare quello che vuole del suo intero patrimonio), ma più semplicemente che egli debba avere consapevolezza del fatto che seppure abbia la libertà di disporre del proprio patrimonio in maniera integrale, potrebbe succedere un domani alla propria morte che uno o più di questi eredi legittimari potrebbero agire in riduzione per recuperare detta quota, a loro riservata per legge e disposta altrimenti dal de cuius.
Per valutare la quota di riserva che spetta a ciascun legittimario, peraltro, si deve partire dalla valutazione di quale sia la quota ideale di spettanza dello stesso e parametrarla all’attivo ereditario, valutato prendendo non solo il patrimonio effettivamente relitto al momento della morte del de cuius, ma aggiungendovi anche tutto quello che è stato donato dal de cuius finchè in vita.
Una volta valorizzato il patrimonio ereditario bisognerà vedere se quanto ha avuto l’erede legittimario corrisponde o meno alla quota di riserva: se non è così egli potrà agire in riduzione per ridurre le disposizioni prima di successione legittima e poi testamentaria e poi le donazioni fatte in vita dal de cuius in ordine temporale, partendo dalla più recente, fino a coprire la quota di riserva prevista e lesa.
Nelle fasi di riunione fittizia del patrimonio e valutazione della lesione di legittima assume poi una importanza fondamentale la applicazione dell’articolo 564 comma 2 del codice civile, teso a prevedere, nel calcolo della lesione, la valutazione delle eventuali pregresse donazioni fatte a suo favore tramite l’istituto della imputazione ex se di cui all’art. 564 c.c.
L’imputazione ex se prevede infatti, ex art. 564 c.c. 2 comma e seguenti che “in ogni caso il legittimario che domanda la riduzione di donazione o di disposizioni testamentarie deve imputare alla sua porzione legittima le donazioni a lui fatte salvo che ne sia stato espressamente dispensato. Il legittimario che succede per rappresentazione deve anche imputare le donazioni e i legati fatti, senza espressa dispensa, al suo ascendente. La dispensa non ha effetto a danno dei donatari anteriori. Ogni cosa, che, secondo le regole contenute nel capo II del titolo IV di questo libro, è esente da collazione, è pure esente da imputazione“.
Il comma 1 dell’art.564 c.c., riferito invece alla fase successiva della promozione della azione di riduzione, invece, prevede che “Il legittimario che non ha accettato l’eredità col beneficio d’inventario non può chiedere la riduzione delle donazioni e dei legati, salvo che le donazioni e i legati siano stati fatti a persone chiamate come coeredi, ancorché abbiano rinunziato all’eredità. Questa disposizione non si applica all’erede che ha accettato col beneficio d’inventario e che ne è decaduto”.
Ne consegue che l’erede legittimario, qualora sia anche coerede (quindi abbia subito una lesione parziale del proprio diritto alla quota di riserva, per poter aggredire non solo le quote degli altri coeredi ma anche i legati e le donazioni fatte in vita da decuius (cioè i trasferimenti che hanno coinvolto soggetti terzi rispetto all’eredità, deve aver accettato l’eredità con beneficio di inventario prima di intraprendere la azione di riduzione.
In tal senso Cassazione civile sez. II 03 ottobre 2013 n. 22632 In tema di azione di riduzione, qualora il legittimario, ai sensi dell’art. 564 cod. civ., non possa aggredire la donazione più recente a favore di un non coerede per aver accettato l’eredità senza beneficio d’inventario, egli non può aggredire la donazione meno recente a favore del coerede, se non nei limiti in cui risulti dimostrata l’insufficienza della donazione più recente a reintegrare la quota di riserva, non potendo ricadere le conseguenze negative del mancato espletamento di quell’onere su soggetti estranei
La norma, prevista per la tutela dei soggetti terzi rispetto all’eredità (che dal beneficio di inventario e dalla conseguente redazione dell’inventario stesso potranno avere contezza dell’effettivo valore dell’eredità di cui non fanno direttamente parte), non inibisce la azione di riduzione bensì la limita all’aggressione dei soli beni devoluti ai vari coeredi.
In caso di mancata accettazione beneficiata e proposizione della azione di riduzione peraltro, valendo quest’ultima come accettazione tacita, non sarà più possibile, in corso di causa, per l’interessato integrare la propria accettazione con il beneficio richiesto.
Discorso diverso, naturalmente, se l’erede legittimario fosse completamente pretermesso e agisse in riduzione senza aver avuto alcuna chiamata ereditaria (si pensi al caso di un testamenti fatto tutto a favore di un terzo): in tal caso, non potendo effettuare alcuna accettazione di una eredità a cui non è stato chiamato, egli non potrà essere obbligato ai sensi dell’art.564 c.c. alla accettazione beneficiata.
In tal senso Cassazione civile sez. II 24 marzo 2014 n. 6888 Il legittimario totalmente pretermesso, il quale proponga domanda di simulazione relativa di una compravendita, preordinata all’eventuale successivo esercizio dell’azione di riduzione, poiché agisce in qualità di terzo, non è tenuto alla preventiva accettazione dell’eredità con beneficio di inventario, di cui all’art. 564 comma 1 c.c., in quanto egli acquisisce la qualità di erede, necessaria a tal fine, solo in conseguenza del positivo esercizio della medesima azione di riduzione.
Cassazione civile sez. II 30 maggio 2014 n. 12221 Il legittimario pretermesso, sia nella successione testamentaria sia in quella ab intestato, il quale impugni per simulazione un atto compiuto dal de cuius a tutela del proprio diritto alla reintegrazione della quota di legittima, agisce in qualità di terzo e non in veste di erede, condizione che acquista, solo in conseguenza del positivo esercizio dell’azione di riduzione, e come tale non è tenuto alla preventiva accettazione dell’eredità con beneficio di inventario
Cassazione civile sez. II 03 luglio 2013 n. 16635 Condizione fondamentale per chiedere l’azione di riduzione delle donazioni o delle disposizioni lesive della porzione legittima, è soltanto quella di essere tra le persone indicate nell’art. 557 c.c., e cioè di rivestire la qualità di legittimario, mentre la condizione stabilita dall’art. 564, comma 1, c.c. della preventiva accettazione con beneficio di inventario vale solo per il legittimario che rivesta in pari tempo la qualità di erede e non trova applicazione nel caso in cui l’erede sia totalmente pretermesso.
Cassazione civile – in successione no alla nullità della donazione effettuata solo da uno dei due coniugi in comunione
La Cassazione civile, sez. II, con l’ordinanza 31 agosto 2018, n. 21503, interviene in materia di donazione affrontando due diverse questioni: la validità o meno della donazione di un bene in comunione dei beni effettuata solo da parte di uno dei due coniugi e la validità o meno di una donazione effettuata con l’effetto di favorire un erede, ledendo i diritti di altro legittimario.
Cass.Civ 20971/2018 – azione di riduzione e accettazione beneficiata
La corte di cassazione, recentemente, interviene nuovamente sulla questione della necessità, per l’erede, che vuole agire in riduzione, di accettare l’eredità con beneficio di inventario.
Corte di Cassazione, sezioni Unite n.18725/2017 – la donazione diretta senza atto notarile non diventa automaticamente indiretta bensì è configurabile come nulla.
“È una donazione nulla, per mancanza di atto pubblico, il bonifico di una somma di denaro effettuato per spirito di liberalità, e cioè senza che l’operazione bancaria sia motivata dal fatto di essere il pagamento di un prezzo di un bene acquistato o di un servizio ricevuto dal beneficiario del bonifico”.
In tal senso le Sezioni unite della Corte di cassazione, sentenza n. 18725 del 27 luglio 2017.
La sentenza, che ha già ottenuto le ribalte della cronaca per la sua importanza, distingue in modo netto tra la donazione «diretta», per la quale il Codice civile prescrive la forma dell’atto pubblico a pena di nullità e la donazione «indiretta», con la quale si arricchisce il patrimonio del donatario con altre tipologie di atto e senza la necessità di specifiche formalità (se non quelle eventualmente richiesta dal differente atto utilizzato).
Tale discrimine è fondamentale in caso di successione perché se una donazione effettuata senza atto pubblico viene considerata indiretta allora essa è valida e produce i suoi effetti, se viene considerata nulla invece le conseguenze anche per il donatario saranno ben diverse.
La più importante conseguenza di una donazione nulla è che se il donante muore i suoi eredi hanno diritto a farsi restituire la somma donata dal donatario in quanto essendo la donazione nulla il bene donato non è mai uscito dalla sfera giuridica del donante e i suoi eredi hanno il diritto di pretenderne la restituzione.
In fase di successione dunque è importante distinguere quali sono le donazioni informali (senza atto pubblico) riconoscibili come indirette e quindi valide (seppur eventualmente riducibili se eccedenti la quota disponibile ) e le donazioni informali da dichiarare nulle per mancanza dei requisiti formali e quindi recuperabili alla successione.
Le Sezioni unite chiariscono che la donazione è “diretta” quando ci sia un «passaggio immediato per spirito di liberalità di ingenti valori patrimoniali da un soggetto a un altro», è il caso del bonifico bancario, della consegna brevi manu di un titolo al portatore , della emissione di un assegno, bancario o circolare, a favore del donatario.
Al contrario la donazione si può considerare indiretta, dice la sentenza, con il contratto a favore di terzo (ad esempio versamento di una somma su un conto cointestato), con il pagamento di un debito altrui (es. il genitore che paga il mutuo del figlio); con il pagamento di un prezzo dovuto da altri (es. il genitore che paga il prezzo dell’appartamento che viene intestato al figlio); con la vendita di un bene a un prezzo irrisorio (vendita mista a donazione); con la rinuncia a un credito a favore del debitore.
di seguito il testo integrale della sentenza: 18725
MC successioni base – azione di riduzione e accettazione con beneficio di inventario
Premesso che il codice civile, nelle sue norme in materia di successione ereditaria, stabilisce che alcune categorie di eredi, cosiddetti legittimari, non possono essere diseredati residuando al loro favore il diritto ad una quota di riserva (diversa a seconda delle categorie e del numero di legittimari che concorrono tra loro in ogni successione)sul patrimonio ereditario, è interessante vedere come lo stesso testo normi la tutela di detti soggetti.
4 MC successioni base – Lesione di legittima e azione di riduzione
Premesso che la successione in Italia può avvenire secondo due modalità: testamentaria ogni qual volta il de cuius disponga del proprio patrimonio personale a mezzo testamento; legittima laddove, mancando totalmente o parzialmente il testamento, interviene il codice civile per indicare chiamati all’eredità e quote per cui concorrono in essa; comunque, per il nostro ordinamento, in concorso con esse può aprirsi anche la successione necessaria.
3 MC successioni advanced – Azione di petizione di eredità – presupposti e caratteristiche azione
L’azione di petizione di eredità è un’azione a tutela dell’erede con la quale questi può ottenere riconoscimento della sua qualità ereditaria contro chiunque possieda tutti o parte dei beni ereditari sia a titolo di erede (possessor pro herede) o senza titolo alcuno (possessor pro possessore) e, conseguentemente, domandare la restituzione dei beni stessi.
Le successioni 