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Divisione ereditaria equa: come formare quote e conguagli evitando il contenzioso
Una divisione costruita con metodo non è esercizio puramente giuridico: richiede il dialogo tra consulente legale, tecnico stimatore e fiscalista. La giurisprudenza più recente ha reso evidente che l’epoca della stima approssimativa, dei conguagli generici e delle collazioni gestite a sentimento è finita.
Pochi atti generano contenzioso quanto la divisione ereditaria. A distanza di anni dall’apertura della successione, fratelli e parenti finiscono spesso davanti al giudice perché la spartizione dei beni del de cuius non è percepita come equa. Le pronunce più recenti della Corte di Cassazione, in particolare le ordinanze n. 1686/2025, n. 10757/2025 e n. 34191/2025, hanno alzato l’asticella: una divisione che non assicuri l’effettiva corrispondenza tra il valore di mercato dei beni assegnati e la quota di diritto di ciascun coerede è destinata, con elevata probabilità, ad essere annullata in sede di legittimità.
In questo articolo cercheremo di analizzare, in chiave pratica, i passaggi che ogni professionista (notaio, avvocato, geometra, commercialista ed altri consulenti) deve presidiare per costruire una divisione resistente all’impugnazione, con risposte alle domande più frequenti che gli eredi pongono in sede di consulenza preliminare.
1. Cos’è la divisione ereditaria e perché finisce spesso in contenzioso
Alla morte di una persona, se i chiamati all’eredità accettano in numero superiore a uno, si forma una comunione ereditaria: ciascun erede è contitolare, in quota astratta, di tutti i beni del defunto. Questa contitolarità è per sua natura transitoria, la tradizione giuridica romana la chiamava efficacemente communio mater discordiarum, e l’ordinamento offre uno strumento per scioglierla: la divisione, regolata dagli artt. 713 e seguenti del Codice civile.
La divisione può essere amichevole (richiede l’accordo di tutti i coeredi e si formalizza davanti al notaio), oppure giudiziale (se anche un solo coerede non aderisce, si va in tribunale dopo la mediazione obbligatoria). Le Sezioni Unite della Cassazione, con la fondamentale pronuncia del 2019 (sentenza n. 25021/2019) ,hanno definitivamente qualificato la divisione come atto costitutivo a efficacia retroattiva: non un semplice riconoscimento di diritti preesistenti, ma un vero atto attributivo che modifica il regime di proprietà dei beni.
Il contenzioso esplode quasi sempre per tre ragioni: una stima approssimativa dei beni, conguagli percepiti come ingiusti, e donazioni ricevute in vita da alcuni coeredi che gli altri ritengono debbano essere conferite alla massa. La giurisprudenza degli ultimi cinque anni ha dato a ciascuno di questi nodi una risposta chiara.
2. La nuova regola d’oro: stima a valore di mercato e dev’essere attuale
Per anni la prassi ha tollerato divisioni effettuate a valori catastali, soprattutto quando i coeredi erano d’accordo e il fisco era l’unica preoccupazione. Quella stagione è finita. Con l’ordinanza n. 10757 del 24 aprile 2025 la Cassazione ha cassato una sentenza di merito che aveva proceduto all’assegnazione di interi immobili senza preventiva stima del loro valore di mercato. La Corte ha ribadito che la formazione delle quote deve assicurare l’attribuzione di un valore economico corrispondente al valore delle quote ideali: presumere che 1/3 di un fabbricato valga quanto 1/3 di un altro è un errore di diritto che rende la divisione annullabile.
Il principio è stato rincarato da Cass. ord. n. 34191 del 30 ottobre 2025: la stima deve essere attuale. Una perizia datata, ancorché tecnicamente corretta al momento della sua redazione, non basta a sorreggere l’apporzionamento. Sulla stessa linea Cass. ord. n. 9869/2025, che àncora la valutazione al momento della divisione e non a epoche anteriori. Il messaggio è inequivocabile: il valore di mercato vale alla data dell’atto, non alla data della successione.
| Suggerimento operativo: la perizia di stima. Acquisire una perizia di stima recente (idealmente non oltre 6-12 mesi dalla data dell’atto), redatta da tecnico abilitato, con valori di mercato, non meri valori catastali, distinti per singolo cespite e supportati da “comparabili” documentati. Allegare la perizia all’atto, o farne specifica menzione, rende l’iter valutativo documentalmente verificabile in caso di successiva impugnazione. Per immobili in zone di pregio o ad alta volatilità (centri storici, locazioni turistiche, fondi commerciali), evitare il valore catastale puro: lo scostamento dal mercato espone all’azione di rescissione per lesione oltre il quarto ex art. 763 c.c. |
3. Il conguaglio: strumento sussidiario, non scorciatoia
Quando il valore dei beni assegnati a un coerede supera la sua quota di diritto, l’art. 728 c.c. impone un conguaglio in denaro a favore degli altri. È uno strumento perequativo essenziale, ma non può diventare la cifra dominante della divisione.
L’ordinanza n. 1686 del 23 gennaio 2025 ha enunciato un principio destinato a riorientare la prassi: «la ridotta entità del conguaglio è criterio che deve sempre ispirare la scelta della soluzione più appropriata in materia di divisione, in modo da evitare che sia alterata l’equilibrata distribuzione dei beni». In altre parole: se per pareggiare le quote serve un esborso sproporzionato rispetto al valore dei beni assegnati, la divisione non funziona e il giudice deve optare per la divisione per equivalente, cioè vendita e ripartizione del ricavato.
Esempio: tre fratelli ereditano due appartamenti da €300.000 e €100.000; assegnando il primo a uno solo, gli si chiederebbe un conguaglio di €167.000 (125% della quota di diritto) a favore degli altri due. Conguagli così elevati snaturano l’istituto: dopo Cass. 1686/2025, in queste condizioni è prudente valutare la vendita.
C’è poi il profilo fiscale, non meno rilevante. L’art. 34 del D.P.R. 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro) considera la divisione come vendita per la parte di beni assegnati in eccedenza alla quota di diritto. I conguagli superiori al 5% della quota sono soggetti all’imposta di registro proporzionale prevista per gli atti traslativi (9% per gli immobili). La Cassazione tributaria, da ultimo Cass. n. 15443/2025, dopo n. 2630/2024 e n. 26050/2024, qualifica questa come presunzione iuris et de iure: la tassazione scatta indipendentemente da quanto le parti dichiarino in atto.
| Suggerimento operativo: le due soglie da presidiare • Soglia civilistica: conguagli oltre il 10-15% della quota di diritto iniziano a esporre la divisione al rischio di annullamento (vedi Cass. 1686/2025). Documentare in atto le ragioni dell’apporzionamento (indivisibilità, interessi soggettivi dei coeredi, valore d’affezione). • Soglia fiscale: conguagli oltre il 5% della quota di diritto scontano l’imposta di registro per atti traslativi (9% sull’eccedenza per gli immobili). Per importi rilevanti, considerare con il cliente la presentazione di un interpello preventivo all’Agenzia delle Entrate. |
4. Immobili non comodamente divisibili: cosa dice l’art. 720 c.c.
Una villa, un appartamento, un fondo agricolo non sono frazionabili a piacere. L’art. 720 c.c. risolve il problema così: l’immobile non comodamente divisibile va assegnato preferibilmente al coerede titolare della quota maggiore, con conguaglio a favore degli altri; se nessuno lo richiede, si procede alla vendita all’incanto.
Le pronunce più recenti hanno rifinito il quadro. Cass. ord. n. 27733 del 25 ottobre 2025 ha ribadito che l’attribuzione congiunta di un cespite a più coeredi è ammissibile solo in presenza di richiesta congiunta degli interessati: il giudice non può imporre d’ufficio una contitolarità che equivarrebbe a sostituire una nuova comunione alla precedente. Cass. ord. n. 17176/2024 ha chiarito che il sorteggio è riservato ai soli casi di quote uguali; per quote diseguali si procede ad attribuzione diretta. Cass. ord. n. 25244 del 15 settembre 2025 ha infine precisato che la comoda divisibilità si valuta in base alle caratteristiche oggettive dell’immobile (strutturali e funzionali): l’attuale destinazione impressa dalle parti e i conflitti tra coeredi sono irrilevanti in questa fase.
5. La collazione delle donazioni ricevute in vita: l’errore più frequente
Spesso uno o più coeredi hanno ricevuto in vita dal de cuius donazioni, anche indirette, come il pagamento del prezzo di un immobile poi intestato al figlio. L’art. 737 c.c. impone a figli, discendenti e coniuge che siano effettivamente eredi di conferire tali liberalità alla massa, in natura o per imputazione (la scelta spetta al coerede). La collazione è un’operazione reale: il valore donato torna effettivamente nella massa da dividere. Va distinta dalla riunione fittizia (art. 556 c.c.), che è invece operazione puramente contabile ai fini del calcolo della legittima.
Due punti di particolare attenzione operativa. Primo, le donazioni indirette (tipico caso: i genitori pagano il mutuo del figlio che intesta l’immobile a sé) sono soggette a collazione, e la giurisprudenza (Cass. n. 9194/2015, n. 10759/2019) ammette la collazione pro-quota anche in caso di pagamento parziale del prezzo. Secondo, non tutto ciò che è passato di mano in vita è una donazione collazionabile: Cass. ord. n. 18814/2023 ha chiarito che le elargizioni effettuate da un genitore a favore di un figlio convivente per molti anni non costituiscono automaticamente donazioni, perché lo spirito di liberalità va distinto dall’adempimento di obbligazioni naturali nascenti dalla coabitazione (art. 2034 c.c.). Onere della prova, in questi casi, sui coeredi non beneficiari.
6. Sette controlli operativi prima della firma
Riportiamo qui di seguito una breve Check List operativa che può servire come guida per arrivare ad una soluzione equa e condivisibile fra i co-eredi onde evitare il contenzioso.
| CHECK LIST — La divisione anti-contenzioso con preparazione di: 1. Perizia di stima aggiornata al valore di mercato di tutti i cespiti, attuale alla data dell’atto (Cass. 10757/2025, 34191/2025). 2. Verifica del rapporto quota-porzione, con conguagli contenuti entro soglie ragionevoli (max 10-15%) per evitare lo snaturamento della divisione. 3. Acquisizione documentale delle donazioni dirette e indirette ricevute in vita dai coeredi e gestione esplicita della collazione o dell’eventuale dispensa. 4. Verifica del regime patrimoniale di ciascun coerede coniugato: in comunione legale i beni assegnati con conguaglio rilevante possono cadere in comunione, con effetti rilevanti sui successivi atti di disposizione. 5. Indicazioni urbanistiche e catastali complete e conformità oggettiva degli immobili (art. 46 D.P.R. 380/2001), obbligatorie a pena di nullità dopo Cass. SS.UU. 25021/2019. 6. Verifica della tutela dei legittimari (art. 536 c.c. e art. 735 c.c.): in caso di dubbio, predisporre dichiarazioni di rinuncia all’azione di riduzione o accordi novativi. 7. Inquadramento fiscale anticipato del conguaglio, eventuale interpello preventivo, calcolo dell’imposta di registro (1% sulla massa + 9% sull’eccedenza oltre il 5%). |
7. Domande frequenti sulla divisione ereditaria
▸ Chi paga il conguaglio nella divisione ereditaria?
Il conguaglio è dovuto dal coerede che riceve beni di valore superiore alla propria quota di diritto, a favore degli altri (art. 728 c.c.). A garanzia del pagamento, gli altri coeredi godono di ipoteca legale sugli immobili compresi nella divisione (art. 2817 c.c.).
▸ Quanto costa una divisione ereditaria dal notaio?
La divisione amichevole senza conguagli sconta l’imposta di registro dell’1% sul valore della massa, imposte ipotecarie e catastali fisse (€200 ciascuna), bollo (€45) e onorario notarile. Con conguagli oltre il 5% della quota, sull’eccedenza si applica l’aliquota dei trasferimenti (9% per gli immobili).
▸ Cosa succede se un erede non è d’accordo a dividere?
Se manca anche un solo consenso, la divisione amichevole non è praticabile. Si attiva la mediazione obbligatoria e, in caso negativo, si procede con la divisione giudiziale: il giudice stima i beni e, se non comodamente divisibili, li assegna a chi ne fa richiesta (con conguaglio) o li mette all’incanto (art. 720 c.c.).
▸ La perizia di stima è sempre obbligatoria?
Nella divisione amichevole i coeredi possono dichiarare il valore, con il limite del catastale. Tuttavia, dopo Cass. n. 10757/2025 e n. 34191/2025, la perizia aggiornata al valore di mercato è la migliore protezione contro impugnazioni successive: senza stima documentata, una divisione contestata in tribunale è destinata all’annullamento.
▸ Quanto tempo richiede una divisione ereditaria?
La divisione amichevole davanti al notaio si conclude in poche settimane. La divisione giudiziale dura mediamente 3-5 anni in primo grado, cui si aggiunge la mediazione obbligatoria preliminare: è il principale motivo per cui investire nella consulenza preliminare conviene a tutte le parti.
Conclusioni: la divisione equa è un lavoro di squadra
Una divisione costruita con metodo non è esercizio puramente giuridico: richiede il dialogo tra consulente legale, tecnico stimatore e fiscalista. La giurisprudenza più recente ha reso evidente che l’epoca della stima approssimativa, dei conguagli generici e delle collazioni gestite a sentimento è finita. La documentazione tracciabile di ogni passaggio è la migliore polizza assicurativa contro un contenzioso che, una volta innescato, può durare anni e dimezzare il valore del patrimonio caduto in successione.
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Riferimenti giurisprudenziali e normativi
Cass. SS.UU. n. 25021/2019; Cass. Sez. II ord. n. 1686/2025; Cass. Sez. II ord. n. 9869/2025; Cass. Sez. II ord. n. 10757/2025; Cass. Sez. II ord. n. 17176/2024; Cass. Sez. II ord. n. 25244/2025; Cass. Sez. II ord. n. 27733/2025; Cass. Sez. II ord. n. 34191/2025; Cass. Sez. II ord. n. 18814/2023; Cass. trib. n. 2630/2024; Cass. trib. n. 15443/2025; Cass. n. 9194/2015; Cass. n. 10759/2019. Riferimenti normativi: artt. 536, 713, 718, 720, 726-728, 732-735, 737-746, 757, 763 c.c.; art. 34 D.P.R. 131/1986 (TUR); D.Lgs. 139/2024.
Tassi di interesse 2026: cosa cambia (e cosa no) per le successioni
30 dicembre 2025
Con l’approvazione ieri sera della legge di bilancio 2026 da parte della Camera e l’avvicinarsi del nuovo anno, è il momento di fare chiarezza sui tassi di interesse che entreranno in vigore dal 1° gennaio 2026.
Quest’anno c’è una novità importante: per la prima volta, il tasso di interesse legale generale e quello utilizzato per il calcolo di usufrutto e nuda proprietà seguono strade separate.
Vediamo nel dettaglio cosa significa per chi si occupa di successioni.
Il tasso di interesse legale scende all’1,6%
Con Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 10 dicembre 2025 (pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 289 del 13 dicembre), il tasso di interesse legale passa dal 2% all’1,6% annuo, con decorrenza dal 1° gennaio 2026.
Questa riduzione di 0,4 punti percentuali si riflette principalmente sul ravvedimento operoso: quando calcoliamo gli interessi per sanare tardivi versamenti o presentazioni fuori termine, dal 2026 in poi applicheremo l’1,6%. Come sempre, quando un ravvedimento attraversa più anni solari, bisognerà applicare il tasso vigente in ciascun periodo (ad esempio, 2% per i giorni del 2025 e 1,6% per quelli del 2026).
Usufrutto e nuda proprietà: conferma al 2,5%
Ed ecco la novità più significativa introdotta dalla riforma fiscale del 2024: il tasso per il calcolo di usufrutto e nuda proprietà resta ancorato al 2,5%, indipendentemente dal tasso di interesse legale generale come recentemente confermato nel Decreto del Ministero dell’Economia e Finanze del 24.12.2025.
Questa “separazione” non è casuale, ma deriva da una precisa scelta normativa del D.Lgs. 139/2024, che ha introdotto un vincolo di legge agli articoli 46 e 48 del Testo Unico dell’Imposta di Registro e agli articoli 14 e 17 del Testo Unico Successioni. In pratica, per il calcolo dei diritti reali ai fini fiscali non si può più scendere sotto il 2,5%, anche se il tasso legale generale dovesse calare ulteriormente. Ne discende che non è allegato al recente decreto del MEF 24 Dicembre 2025 alcun prospetto dei coefficienti, rinviandosi all’allegato 1 del decreto legislativo n. 139 del 2024. (Vedi: https://www.finanze.gov.it/export/sites/finanze/.galleries/Documenti/Decreti_Ministeriali/Decreto_del_Ministero_diritti_di_usufrutto_e_delle_rendite_o_pensioni.pdf)
Cosa significa in concreto? Che i coefficienti per il calcolo dell’usufrutto vitalizio rimangono invariati rispetto al 2024 e al 2025. La tabella che abbiamo utilizzato in questi due anni continuerà a essere valida anche per il 2026.
Un esempio pratico: un usufruttuario di 62 anni su un immobile di 100.000 euro mantiene un usufrutto del 55% (55.000 euro) e la nuda proprietà vale il 45% (45.000 euro). Nessun cambiamento rispetto agli anni precedenti.
Cosa devono fare i professionisti
Per chi utilizza il nostro software DE.A.S. per la gestione completa di ogni tipologia di dichiarazione di successione non c’è bisogno di fare nulla: la nuova versione 2026 sarà disponibile il 02 Gennaio 2026 già aggiornato secondo le ultime disposizioni di legge. DE.A.S. si differenzia infatti, da qualsiasi altro software perché è aggiornato in tempo reale per permettere ad ogni utente di essere sempre certo di applicare, in ogni momento, le disposizioni in vigore, evitando la possibilità di errore.
Il contesto normativo
Questa doppia velocità dei tassi è figlia della riforma fiscale che ha razionalizzato i tributi indiretti. L’obiettivo del legislatore è stato quello di garantire stabilità ai valori degli immobili gravati da diritti reali, evitando oscillazioni eccessive legate alle fluttuazioni del tasso legale generale.
In sintesi, dal 1° gennaio 2026:
- ✅ Ravvedimento operoso e interessi: 1,6% (in calo dal 2%)
- ✅ Usufrutto e nuda proprietà: 2,5% (invariato, minimo di legge)
- ✅ Coefficienti di calcolo: nessuna modifica rispetto al 2024-2025
Una piccola rivoluzione normativa che richiede attenzione nella fase dei calcoli. Come sempre, la precisione nei dettagli fornita da DE.A.S. fa la differenza tra una pratica corretta e un potenziale contenzioso.
Per chi volesse approfondire:
- Tasso interesse legale: Decreto MEF 10.12.2025, GU n. 289/2025
- Tasso usufrutto: D.Lgs. 18.09.2024 n. 139, artt. 46 e 17
- Coefficienti vigenti: Decreto MEF del 24.12.2025
S
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Primo commento alla riforma dell’azione di riduzione e di restituzione da parte degli eredi legittimari e nuova spinta verso la libera di circolazione di immobili donati
L’art. 44 della legge n. 182/2025 rivoluzionerà le regole dal 18 dicembre 2025
La legge n. 182/2025, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 dicembre scorso, ha modificato radicalmente l’azione di restituzione che i legittimari possono esercitare contro i terzi acquirenti di un immobile di provenienza donativa.
Per i professionisti questo significa rivedere l’approccio a queste operazioni e c’è un aspetto che richiede una particolare attenzione: il regime transitorio per le successioni già aperte che scade il 18.06.2026.
Il problema che la riforma ha risolto
Fino ad oggi, l’acquisto di un immobile di provenienza donativa comportava un serio rischio: se l’erede legittimario scopriva che la donazione aveva leso la sua quota di riserva, poteva non solo chiedere la riduzione della donazione, ma anche ottenere la restituzione materiale del bene dal terzo che l’aveva acquistato dal donatario. Questo era possibile entro 10 anni dalla morte del donante o 20 anni dalla trascrizione della donazione.
Le conseguenze? Un mercato praticamente bloccato per questi immobili. Gli acquirenti erano diffidenti e le banche si rifiutavano quasi sistematicamente di concedere mutui ipotecari su questi beni ricevuti per donazione.
Cosa cambia dal 18 dicembre 2025
Il nuovo articolo 563 c.c.
Il cuore della riforma sta nel nuovo art. 563 c.c., che stabilisce un principio chiaro: la riduzione della donazione non pregiudica più i terzi acquirenti. Il legittimario leso conserva i suoi diritti, ma non può più pretendere la restituzione fisica dell’immobile. Deve accontentarsi di una compensazione in denaro dal donatario originario.
In pratica: da diritto reale si passa a diritto di credito. Il bene resta al terzo acquirente, il legittimario va a bussare alle casse del donatario.
Chi è protetto e chi no
Acquirenti a titolo oneroso: protezione totale. Compri pagando? L’immobile è tuo e nessuno può chiederti nulla, nemmeno una compensazione economica.
Acquirenti a titolo gratuito: se il donatario è insolvente, possono essere chiamati a compensare i legittimari, ma solo nei limiti del vantaggio che hanno ottenuto. Chi ha ricevuto gratis deve restituire (in denaro) solo se chi doveva pagare non può farlo.
L’eccezione importante: la trascrizione della domanda
Attenzione: rimane in piedi l’art. 2652, comma 1, n. 1 c.c. Se il legittimario trascrive la domanda di riduzione prima che l’acquirente trascriva il suo atto di acquisto, l’azione resta opponibile. La verifica delle visure rimane quindi essenziale, soprattutto nei prossimi sei mesi.
Il regime transitorio: 6 mesi per decidere
Questo è il punto più delicato, a nostro avviso, che richiede attenzione immediata da parte dei professionisti.
– Successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025
Si applica subito la nuova disciplina. Il legittimario leso può chiedere solo compensazione in denaro, non la restituzione del bene.
– Successioni già aperte prima del 18 dicembre 2025
La vecchia disciplina (con possibilità di chiedere la restituzione anche ai terzi) continua ad applicarsi solo se entro 6 mesi dall’entrata in vigore (quindi entro il 18 giugno 2026) si verifica una di queste situazioni:
- La domanda di riduzione era già stata notificata e trascritta prima del 18 dicembre 2025
- La domanda di riduzione viene notificata e trascritta entro il 18 giugno 2026
- Viene notificato e trascritto un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione (ex art. 563, comma 4, c.c. vecchio testo) entro il 18 giugno 2026, sia verso il donatario che verso i suoi aventi causa
Se nessuna di queste condizioni si realizza entro i sei mesi, la nuova disciplina si applica retroattivamente anche alle successioni già aperte. In pratica: chi non si attiva entro il 18 giugno 2026 perde la possibilità di agire contro i terzi acquirenti.
Cosa devono fare i professionisti
Avvocati – azione richiesta
Se avete clienti legittimari con successioni già aperte che potrebbero voler agire contro terzi acquirenti, è il caso di consigliarli subito. Hanno tempo fino al 18 giugno 2026 per:
- Notificare e trascrivere la domanda giudiziale di riduzione, oppure
- Notificare e trascrivere un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione
Passato questo termine, potranno ancora fare causa, ma solo per ottenere compensazione economica dal donatario. Se vogliono preservare la possibilità di agire contro i terzi, devono muoversi ora.
Notai – verifiche rafforzate
Fino al 18 giugno 2026, nelle compravendite di immobili donati occorre fare verifiche particolarmente accurate nelle visure per identificare:
- Domande di riduzione già trascritte
- Atti di opposizione alla donazione trascritti
E’ opportuno informare le parti sul nuovo regime e spiegare che, superato il termine transitorio, gli immobili donati torneranno ad essere accettati con maggiore facilità dalle banche per la concessione di mutui ipotecarie.
Tecnici estimatori
Cambiano i parametri di valutazione per gli immobili di provenienza donativa. Il rischio praticamente scompare (salvo le trascrizioni di domande anteriori all’acquisto), quindi i coefficienti di rischio che trovavano applicazione vanno rivisti al ribasso. Dopo giugno 2026, questi immobili torneranno ad avere valori di stima potenzialmente maggiorati.
Istituti di credito
La riforma dovrebbe sbloccare la concessione di mutui ipotecari su immobili donati. Dal 18 giugno 2026, scomparso il periodo transitorio, questi immobili potranno essere accettati come garanzia con gli stessi criteri degli altri, anche per ciò che concerne la determinazione del c.d. “Property Value” sulla cui base la banca potrà determinare con maggior accuratezza il “mortgage lending value” stabilendo l’importo del mutuo erogabile in base agli immobili dati in garanzia ed oggetti di ipoteca.
In sintesi: cosa fare in presenza di immobili oggetto di donazione
- Se rappresenti legittimari con successioni aperte prima del 18 dicembre 2025: valuta entro il 18 giugno 2026 se notificare e trascrivere opposizioni o domande giudiziali
- Se stai preparando atti preparatori a compravendite di immobili donati: verifica attentamente le visure per eventuali trascrizioni di opposizioni o domande, almeno fino a giugno 2026
- Se valuti immobili donati: rivedi i coefficienti di rischio alla luce della nuova disciplina
- Se devi istruire pratiche di mutuo: preparati ad accettare immobili donati come garanzia dopo il periodo transitorio
Conclusioni: questa riforma sblocca il mercato degli immobili donati, ma il periodo transitorio richiede particolare attenzione. Chi deve tutelare legittimari ha sei mesi per agire. Chi acquista o finanzia immobili donati deve verificare con cura l’esistenza di trascrizioni fino a tutto il 18 giugno 2026.
Importanti novità nell’azione di riduzione per la lesione di legittima
Breve analisi dell’ordinanza n. 20954 del 23 Luglio 2025 della Corte di Cassazione e suoi risvolti.
Premessa
Con l’ordinanza n. 20954 del 23 luglio 2025, la Corte di Cassazione ha introdotto importanti novità riguardo all’azione di riduzione per lesione di legittima, un tema di fondamentale rilevanza nel diritto successorio italiano. Questa pronuncia, oltre a fornire significativi chiarimenti sulla disciplina applicabile, modifica le condizioni per esercitare tale azione abbattendo alcune barriere probatorie che, fino ad oggi, avevano limitato l’accesso alla giustizia dei legittimari. Per i professionisti del settore: notai, avvocati, commercialisti ed altri consulenti, l’ordinanza rappresenta indubbiamente un’opportunità per rivedere le strategia di assistenza ai propri clienti.
Contesto normativo e giurisprudenziale precedente
Tradizionalmente il sistema giuridico ha garantito ai legittimari il diritto alla propria quota di eredità, stabilendo barriere significative per proteggere la volontà del de cuius in merito alla disposizione del suo patrimonio. Tuttavia, nei casi di lesione di legittima, la giurisprudenza ha storicamente richiesto una prova rigorosa della lesione subita dai legittimari. L’articolo 556 del Codice Civile consente infatti l’azione di riduzione degli atti dispositivi che ledono la quota di legittima. In passato, le Corti hanno frequentemente rigettato le domande di riduzione da parte di legittimari incapaci di dimostrare con certezza l’entità della lesione.
Il problema si poneva in particolare nei casi in cui non vi fosse stata trasparenza nella gestione patrimoniale del defunto, rendendo difficile per gli eredi ottenere informazioni adeguate sulle disposizioni testamentarie e sulle eventuali donazioni effettuate nel passato. Questa mancanza di trasparenza ha portato molto volte ad una situazione di stallo processuale. Gli eredi, alla ricerca di una tutela effettiva dei propri diritti, spesso si trovavano impossibilitati ad avanzare le loro pretese a causa della difficoltà di quantificare con precisione il danno subito, ostacolando così la realizzazione di un giusto equilibrio tra le volontà del defunto ed i diritti dei legittimari.
Negli anni la giurisprudenza ha espresso orientamenti divergenti sull’onere probatorio:
- Cass. civ., Sez. II, sent. n. 24163/2020: richiedeva al legittimario la piena prova dell’entità della lesione;
- Cass. civ., ord. n. 22688/2022: apriva alla sufficienza di indizi e dati non esaustivi.
Con l’ordinanza 20954/2025, invece, la Corte ha chiarito che l’azione è ammissibile anche in assenza di una piena ricostruzione iniziale dell’asse, affidando al giudice il compito di completare l’istruttoria e determinare la lesione.
Le novità introdotte dall’Ordinanza n. 20954
L’ordinanza si fonda sui seguenti riferimenti normativi:
- Articoli 553 e ss. c.c. – disciplina della legittima;
- Art. 2697 c.c. – principio generale dell’onere della prova;
- Art. 24 Cost. – diritto alla tutela giurisdizionale effettiva.
e si raccorda ad altre pronunce recenti:
- Cass. civ., Sez. II, ord. n. 13452/2024: legittima l’azione surrogatoria del creditore del legittimario;
- Cass. civ., Sez. II, sent. n. 10677/2023: conferma la riducibilità delle donazioni indirette;
- Cass., Sez. Unite, ord. interlocutoria n. 23/2025: rinvio alle Sezioni Unite per stabilire la priorità tra trascrizione dell’azione e opposizione alla donazione.
Sulla scia di questi riferimenti normativi e recenti pronunce l’Ordinanza n. 20954 segna una ulteriore svolta importante in questo contesto. Essa stabilisce che:
- Presunzione di verosimiglianza: per avviare l’azione di riduzione non sarà più necessaria la prova certa dell’ammontare della lesione. Sarà sufficiente fornire una rappresentazione verosimile e plausibile della situazione patrimoniale, attraverso documentazione e dichiarazioni che dimostrino in modo sufficiente chiari indizi di un potenziale danno.
- Fase di merito: solo nella fase successiva della causa, l’erede danneggiato dovrà dimostrare in modo preciso e puntuale:
- la consistenza del patrimonio del defunto, comprendente sia i beni costituenti l’attivo ereditario che le eventuali passività (relictum);
- i valori delle donazioni fatte e delle disposizioni testamentarie che hanno inciso sulla quota di legittima;
- l’eccedenza ricevuta da altri legittimari o beneficiari, definita come la lesione alla legittima.
- Consulenze Tecniche d’Ufficio (CTU): questa fase potrà essere supportato da consulenze tecniche, che offriranno un supporto analitico per la quantificazione della riduzione e delle necessarie valutazioni patrimoniali, integrando con maggiori elementi probatori la posizione dell’erede che richiede la riduzione.
“Non si richiede una prova compiuta e definitiva della lesione già in sede di introduzione del giudizio: la sua esistenza può emergere anche attraverso un accertamento successivo, svolto nel corso del processo.”
(Cass. civ., ord. n. 20954/2025)
Queste novità si pongono in un’ottica di maggiore accessibilità alla giustizia e di tutela dei diritti di eredi legittimari che, per motivi diversi, si trovano a dover tutelare le proprie posizioni legittime da testamenti o donazioni ritenute ingiuste.
Implicazioni e riflessioni
L’innovazione introdotta dalla Cassazione risponde a un’esigenza di giustizia sostanziale, favorendo una parità di accesso per tutte le parti coinvolte. Tuttavia, merita valutare anche gli effetti pratici che tali novità possono avere sul sistema giuridico e sulle sue dinamiche.
Vantaggi
- Aumento dell’accessibilità: la rimozione della necessità di una prova immediata ed assoluta consentirà a più eredi di fare valere i propri diritti senza il timore di ulteriori complicazioni processuali legate alla difficoltà di ottenere informazioni complete sul patrimonio del defunto.
- Efficacia del procedimento: consentendo il ricorso a perizie e relative consulenze, il giudizio potrà risultare più efficiente e mirato, permettendo un’analisi giuridico-economica dettagliata del patrimonio del defunto.
Rischi
- Debolezza nell’acquisizione di prove certe: sarà importante vigilare affinché l’uso di prove verosimili non sostituisca la necessità di prove certe, evitando potenziali abusi da parte di eredi che potrebbero tentare di approfittare di interpretazioni loro favorevoli.
- Diritto alla difesa: la restante parte del patrimonio ereditario (non legittima) potrebbe venire limitata per via di ricorsi non del tutto fondati, con il rischio di una lesione di diritti per i non legittimari.
Consigli pratici
Per i consulenti che possono trovarsi ad esaminare queste casistiche risulta quanto mai opportuno prevedere e pianificare le strategie che gestiscano adeguatamente, caso per caso, sia il lato probatorio che quello relazionale.
A questo riguardo, può essere opportuno valutare di:
- informare i clienti sull’importanza di mantenere una documentazione economica chiara e dettagliata sul patrimonio, anche in fase testamentaria;
- favorire la consulenza preliminare all’azione, esaminando con attenzione le dinamiche patrimoniali e precedenti donazioni dirette ed indirette;
- considerare l’uso della mediazione per risolvere eventuali conflitti che potrebbero insorgere, cercando soluzioni collaborative piuttosto che conflittuali.
Conclusioni
L’ordinanza n. 20954 del 23 luglio 2025 della Corte di Cassazione rappresenta un punto di svolta fondamentale per la disciplina dell’azione di riduzione in caso di lesione di legittima. Essa introduce un orientamento più accessibile e giuridicamente sostenibile, ponendo al centro dell’attenzione la tutela dei diritti degli eredi e il miglioramento dell’efficacia procedurale. Per i professionisti del settore, comprendere e integrare queste novità nelle proprie consulenze sarà indubbiamente importante per fornire un servizio aggiornato e di alto valore ai propri assistiti
Fonti
- Ordinanza n. 20954 del 23 luglio 2025, Corte di Cassazione, analisi della nuova modulazione della prova per l’azione di riduzione per lesione di legittima.
- Brocardi.it, Notizie giuridiche sull’ereditarietà e analisi dell’impatto di questa sentenza sui diritti dei legittimari.
- Riviste giuridiche e articoli pubblicati sul diritto successorio, per contestualizzare le tempistiche giuridiche e gli iter legali predisposti dal Codice Civile italiano.
La ricchezza ereditata in Italia rappresenta oltre il 10% del PIL ed è in crescita.
Giuseppe Andrea Scrufari Hedges
Successioni: panoramica dei dati dal 2019 al 2022
La ricchezza ereditata sta rivestendo un ruolo sempre più determinante nelle dinamiche economiche e sociali nei principali paesi europei ed in Italia, il trend è particolarmente interessante.
Ci riferiamo, in particolare ad un recente studio pubblicato nella rivista britannica The Economist “How to get rich in 2025” (“Come diventare ricchi nel 2025”) dove si evidenzia come l’eredità stia crescendo rispetto al PIL in molti paesi. Ad esempio, in Francia è raddoppiata dagli anni ’60, in Germania è quasi triplicata dagli anni ’70, ed in Italia, ha raggiunto il 15% del PIL nel 2016 (secondo lo studio “Wealth Transfers and Net Wealth at Death: Evidence from the Italian Inheritance Tax Records 1995–2016” di Paolo Acciari e Salvatore Morelli).
Il livello raggiunto in Italia è vicino a quello della Francia ed, in realtà, è molto più alto rispetto ad altri paesi come USA, UK, Svezia, Giappone, che sono attorno al 10%.
Se andiamo a vedere gli ultimi dati per ciascuna categoria di beni costituenti l’asso ereditario pubblicati dal Ministero dell’ Economie e Finanze, i dati mostrano una crescita costante tra il 2019 e il 2022, con dinamiche diverse per ciascuna categoria.
In sintesi:
- Immobili e diritti reali immobiliari: siamo passati da 35,23 miliardi di euro nel 2019 a 42,23 miliardi nel 2022 (+19,9%), con un picco di 45,67 miliardi nel 2021. La media per successione è stabile, intorno agli 85.000 euro.
- Aziende, azioni e obbligazioni: siamo passati da 16,42 miliardi a 21,46 miliardi (+30,7%), con una crescita continua e una media per successione che da 147,41 mila euro del 2019 ha raggiunto i 158.21 mila euro nel 2022
- Altri cespiti: siamo passati da 12,46 miliardi a 16,86 miliardi (+35,3%), con una media salita da 38.250 a 42.200 euro.
(Crediti: Geo Network)
La composizione dell’asse ereditario: immobili, aziende e altri cespiti
Questi numeri ufficiali, tuttavia, sottostimano il valore reale della ricchezza trasmessa, soprattutto per quanto riguarda gli immobili.
The Economist cita un 15% del PIL, mentre i nostri 80,55 miliardi del 2022, rappresentano appena il 4%. Questa discrepanza con il 15% del PIL riportato dall’ Economist si spiega con la sottovalutazione degli immobili, i cui valori, riportati in dichiarazione, sono fondati sui valori catastali riportati nei certificati catastali, anziché di mercato e con il fatto che lo studio include anche il valore delle donazioni e trasferimenti.
Nello studio il valore catastale degli immobili nel 2016 viene moltiplicato per 2.9 (fattore ottenuto dal valore medio degli immobili OMI / valore medio catastale). Il valore delle donazioni e trasferimenti nel 2016 è stato di 24 miliardi (senza aggiustamenti al valore degli immobili).
Se “correggiamo” questi dati del 2022 relativi agli immobili con un fattore di 4 (considerando che dal 2016 il valore degli immobili è cresciuto), il loro valore salirebbe a circa 168 miliardi, portando la ricchezza totale ereditata ad oltre 206 miliardi (10% del PIL).
E’ ovvio che ci sono disparità nei valori medi immobiliari riscontrabili nelle varie regioni.
In Lombardia, ad esempio, il valore medio della categoria delle “Aziende, azioni e obbligazioni” trasmesso per successione nel 2022 è di 228,22 mila euro contro 85,85 mila euro in Puglia. Ovviamente, non tutte le successioni sono interamente in attivo, e registrano in alcuni casi debiti. Nel 2020, questo si è verificato in circa 36.800 casi di successione, per un totale di 1,4 miliardi €, con una media di quasi 39.000 € per pratica.
Meritocrazia vs. ereditocrazia: il dibattito sull’eredità
L’ articolo del “The Economist” sottolinea come con questo trend si stia formando una “inheritocracy” nel Regno Unito, traducibile con “ereditocrazia”, accentuata dal calo delle imposte di successione a livello globale e delle nascite (e quindi degli eredi). Non più meritocrazia, ma un ritorno ai tempi del XVII° secolo descritti nel romanzo “Orgoglio e Pregiudizio” di Jane Austen, quando era cruciale fare un buon matrimonio per garantirsi un futuro prospero. Per l’Italia sarebbe più appropriato citare Il Gattopardo, dove il Principe di Salina permette il matrimonio tra Tancredi e Angelica, dopo aver concordato con Don Calogero, padre di lei, il trasferimento di un cospicuo patrimonio terriero.
Il ruolo della “legittima” nella distribuzione dell’eredità
Al di là dei numeri, l’Italia presenta aspetti positivi rispetto ad altri Paesi. Grazie alla derivazione dell’istituto della tutale dei legittimari dal diritto romano, le norme sulla “legittima” impongono di riservare una quota dell’eredità a determinati eredi, quali figli o coniuge e genitori (in assenza di figli). La c.d. “successione necessaria”. Questo assicura infatti una suddivisione obbligatoria del patrimonio, impedendo di destinare tutto, ad esempio, ad un solo “nipote preferito”, e distingue il sistema italiano per una distribuzione più equa rispetto ad ordinamenti più liberali, come quelli della Gran Bretagna o degli Stati Uniti dove è possibile diseredare anche tutti i componenti della famiglia a favore di terzi.
Inoltre, In Italia ci sono livelli più alti di proprietà immobiliari, con un tasso del 74,3% rispetto al 65% della Gran Bretagna (Eurostat 2023) e indici più alti di risparmio, con un tasso di risparmio delle famiglie del 9-10% contro il 6-7% britannico (Banca d’Italia e ONS 2022), riflettendo una forte predilezione italiana di “investimento nel mattone” ed una maggiore propensione al risparmio, nonostante contesti economici diversi.
La dichiarazione di successione: un processo articolato
Indubbiamente la complessità della normativa successoria rende la dichiarazione di successione – lo strumento con cui i beni vengono tassati e trasferiti ai nuovi proprietari – un processo particolarmente articolato. Esige la conoscenza di regole dettagliate, il calcolo di imposte variabili in base al grado di parentela e valore dei beni, e la gestione di adempimenti, quali la raccolta di documenti, l’invio telematico e successiva domanda di voltura catastale.
La varietà di situazioni – numero dei chiamati all’eredità, immobili, presenza o meno di un testamento, beni all’estero ecc. e la recente introduzione dell’obbligo di autoliquidazione di ogni imposta, compresa quella successoria – ed il rischio di errori, sanzionati dall’Agenzia delle Entrate, ne fanno un procedimento tecnico laborioso, che richiede molte volte l’intervento di un professionista esperto in materia. In questo contesto migliaia di professionisti e decine di CAF trovano un supporto indispensabile in DE.A.S., il software leader da 34 anni in Italia per la gestione completa delle dichiarazioni di successione e delle domande di voltura catastale. Il software permette infatti una compilazione guidata perfetta della dichiarazione e liquidazione corretta di ogni imposta, garantendo sempre massima semplicità ed efficienza anche nella trasmissione telematica dei file e successiva gestione delle ricevute.
L’Italia sta diventando un “eridotocrazia”?
Il trasferimento di ricchezza verso le generazioni più giovani rappresenta un passaggio per dare impulso all’economia. Le generazioni più giovani, infatti, sono generalmente più inclini a spendere e consumare rispetto alle generazioni precedenti, contribuendo così a stimolare la domanda aggregata e a sostenere la crescita economica attraverso l’acquisto di beni e servizi.
Inoltre, il trasferimento di aziende operative nelle mani delle nuove generazioni e la liquidità loro trasmessa possono essere destinati ad investimenti produttivi come, ad esempio, l’avvio di nuove “start up” ed altre iniziative imprenditoriali che sfruttano le nuove tecnologie ora disponibili. Non meno importante, la ricchezza ereditata può rendere possibile scelte di vita cruciali, spesso rimandate a causa di ostacoli finanziari quali, un deposito per l’acquisto della “prima casa”, o la decisione di mettere su famiglia, con effetti positivi sia sulla stabilità sociale che sulla crescita demografica.
In conclusione, non possiamo qualificare l’attuale trend di trasmissione della ricchezza come “eridotocrazia” ma i dati dal 2019 al 2022 rivelano come il fenomeno sia in aumento: oltre il 4% del PIL ufficiale e vicina al 15% se stimata in base al valore di mercato reale dei singoli cespiti. Se questo dato può essere interpretato come un segnale di concentrazione di ricchezza, dall’altro lato il patrimonio trasmesso per successione può indubbiamente innescare un circolo virtuoso dedicato ad iniziative produttive quali, immobili da valorizzare, aziende da rinnovare, risparmi da trasformare in investimenti, offrendo una spinta concreta da parte delle “nuove leve” al futuro economico del Paese.
Auguriamoci quindi nelle capacità delle nuove generazioni nel saper cogliere anche questa occasione onde stabilire un nuovo primato, questa volta di “meritocrazia”.
Pubblicato il modello telematico aggiornato della dichiarazione di successione e domanda di volture catastali.
Con provvedimento n. 47335/2025 del 13 febbraio 2025, l’Agenzia delle entrate ha pubblicato il modello aggiornato della dichiarazione di successione e domanda di volture catastali assieme alle nuove istruzioni per la compilazione e specifiche tecniche per la trasmissione telematica della dichiarazione.
Il provvedimento recita testualmente a pagina 2: “La presentazione telematica del modello di dichiarazione aggiornato è consentita a partire dal giorno successivo alla pubblicazione del presente provvedimento sul sito internet dell’Agenzia delle entrate” ossia da Venerdì 14 Febbraio c.a.
Le modifiche apportate al modello in vigore dal 2017 sono state necessarie per allineare la compilazione dello stesso alle nuove disposizioni introdotte dal D. Lgs. n. 139/2024 che ha effettuato un riordino sostanziale delle disposizioni del Testo Unico n. 346/90.
La novità più importante riguarda sicuramente l’introduzione dell’obbligo di provvedere all’autoliquidazione dell’imposta successoria, se dovuta da parte del contribuente, per tutte le successioni aperte a partire dal 01.01.2025. L’aggiunta di quest’obbligo di autoliquidazione rientra infatti nella scelta effettuata da parte dell’Erario di non avere più la funzione istituzionale di determinare in prima battuta i tributi, ma di assumere quella successiva di controllo sui calcoli e sulla determinazione dell’imposta dovuta fatta dai contribuenti stessi o da professionisti abilitati, per rilevarne eventuali anomalie o irregolarità notificandoli direttamente al contribuente.
Per quanto riguarda le successioni antecedenti al 01.01.2025, rimane comunque sempre l’ufficio territorialmente competente a provvedere alla liquidazione dell’imposta ed a notificarla ai contribuenti.
Cercheremo in questo articolo di analizzare le modifiche introdotte nel modello aggiornato per recepire le novità legislative introdotte dal D. Lgs. 139/2024 e dalla legge di bilancio 2025.
Frontespizio
All’interno della sezione Beneficiari del frontespizio è stato inserito il nuovo campo “Numero chiamati” che si aggiunge ai campi già esistenti “Numero eredi” e “Numero legatari”. Com’è noto il “chiamato all’eredità” è la persona che, in seguito all’apertura della successione, ha un’aspettativa ereditaria, o perché indicato come erede nel testamento o perché prossimo congiunto del defunto. Diventerà “erede” soltanto dopo, a seguito dell’accettazione dell’eredità (art. 474 c.c.), mentre l’acquisto del legato avviene automaticamente senza necessità di accettazione.
Quadro EF – Tassa ipotecaria
La Sezione III Tassa ipotecaria è stata ridenominata “Tassa per i servizi ipotecari e catastali”. Inoltre, mentre fino al 31 dicembre 2024, l’importo della tassa ipotecaria (ora tassa per i servizi ipotecari e catastali) era pari al prodotto di euro 90,00 per il numero delle circoscrizioni indicate, oppure – nel caso in cui sia stata espressa la volontà di non dar seguito alle volture catastali – al prodotto di euro 35,00 per il numero delle circoscrizioni, dal 1° gennaio 2025 gli importi sono aumentati rispettivamente a euro 120,00 e a euro 65,00 per ciascuna circoscrizione.
Quadro EF – Tributi speciali
All’interno della Sezione IV Tributi speciali è stato eliminato il rigo EF17 Formalità ipotecarie. Infatti dal 1° gennaio 2025 tali tributi non sono più dovuti sulla base delle tabelle allegate al D. Lgs. 18 settembre 2024 n. 139. Inoltre, l’importo dei tributi speciali dovuti per l’attestazione di avvenuta presentazione della dichiarazione è ora stabilito in euro 16,00 fissi, mentre in precedenza veniva calcolato come euro 12,40 + euro 0,62 per ciascuna pagina del modello (ad esclusione del frontespizio).
Quadro EF – Imposta di successione
Il quadro EF prevede ora la nuova Sezione V-bis Imposta di successione da compilarsi esclusivamente per le successioni apertesi dal 1° gennaio 2025.
Sono previsti due righi denominati EF18bis – imposta calcolata e EF18ter – pagamento dell’imposta.
Il rigo EF18bis è composto dai seguenti campi:
– Imposta non dovuta (1): verrà barrata nel caso in cui non sia dovuta alcuna imposta di successione (in questo caso non verranno compilati gli altri campi della sezione). Non è dovuta imposta se l’importo complessivamente calcolato (comprensivo di interessi e sanzioni amministrative) è minore o uguale a euro 10,00.
– Imposta (2) : deve essere indicato l’importo dell’imposta di successione calcolato dal contribuente.
– Imposta già versata (3): dove indicare l’imposta effettivamente già pagata nel caso di dichiarazione sostitutiva. Se l’imposta già versata risulta superiore a quella riliquidata con la dichiarazione sostitutiva, la restante parte potrà essere chiesta a rimborso.
– Credito d’imposta (4): dove indicare la parte del credito d’imposta (Legge 448/1998 art. 7, c. 2 e D.L. 73/2021 art. 64, c. 7 – Decreto Sostegni bis) da utilizzarsi in diminuzione dell’imposta di successione dovuta in autoliquidazione.
– Imposta da versare (5): verrà indicato l’importo dell’imposta di successione da versare.
Il rigo EF18ter è composto dai seguenti campi:
– Tempistica di pagamento (1): dove indicare se si intende effettuare il pagamento dell’imposta autoliquidata contestualmente alla presentazione della dichiarazione oppure in un momento successivo (e comunque entro 90 giorni dal termine di presentazione della stessa dichiarazione).
– Pagamento rateale (2): dove indicare, in caso di rateizzazione dell’imposta, il numero di rate di cui si intende fruire.
– Acconto (3): dove indicare, in caso di rateizzazione, l’importo dell’acconto dovuto (che ricordiamo non può essere inferiore al 20% dell’imposta da versare).
– Pagamento anticipato trust (4): da barrare in caso di trust testamentario con presenza di soggetti beneficiari ovvero in caso di trust con soggetti non individuati ma individuabili, qualora il trustee opti per il pagamento dell’imposta a seguito della presentazione della dichiarazione, in luogo del momento in cui vengono trasferiti i beni ai beneficiari finali.
NOTA: nel caso si scelga il pagamento contestuale e la rateizzazione, l’imposta da versare immediatamente sarà pari all’acconto indicato.
– Rateizzazione dell’imposta di successione: nel caso di rateizzazione, è comunque dovuto un acconto almeno pari al 20% dell’imposta calcolata, per cui solo la restante parte può essere rateizzata secondo le seguenti regole:
- se l’imposta da rateizzare è superiore a 20.000 euro è possibile optare per un massimo di 12 rate trimestrali di pari importo.
- se l’importo da rateizzare è superiore a 1.000 euro e fino a 20.000 euro, è possibile optare per un massimo di 8 rate trimestrali di pari importo;
(Il software DE.A.S. della Geo Network, è già stato aggiornato per permettere la compilazione perfetta e liquidazione di tutte le imposte dovute ed effettua in automatico il calcolo della rateizzazione con la stampa del relativo prospetto tramite la funzione Stampa | Stampa modello F24 (per imposta di successione) richiamabile anche dall’interno del Quadro EF.
Quadro EF – Sanzioni e interessi
La Sezione VI Sanzioni e interessi comprende il nuovo rigo EF23-bis relativo all’imposta di successione.
Quadro EH
Il quadro EH, nella Sezione II “Agevolazioni prima casa”, recepisce le disposizioni del D.L. 69/2023 e prevede le seguenti nuove opzioni alla lettera f) in caso di trasferimento all’estero del contribuente:
- dichiaro che il trasferimento è avvenuto prima dell’acquisto dell’immobile; di aver risieduto/svolto attività di lavoro in Italia per almeno 5 anni prima dell’acquisto dell’immobile e che l’unità immobiliare urbana si trova nel mio comune di nascita/nel comune in cui avevo la residenza/svolgevo la mia attività lavorativa prima del trasferimento
- dichiaro che l’unità immobiliare urbana/le unità immobiliari urbane di cui si chiede l’agevolazione, è situata/sono situate nello stesso comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto alle cui dipendenze lavoro.
Quadro EI
Il Quadro EI è stato completamente modificato allo scopo di dettagliare meglio le informazioni richieste in caso di discordanza dati intestatario e/o passaggi intermedi non convalidati da atti legali per uno o più immobili presenti nella dichiarazione, ai fini della voltura catastale. Il Quadro EI è infatti una dichiarazione sostitutiva di atto notorio da utilizzare per riportare ogni utile informazione ai fini della voltura catastale degli immobili. È comunque possibile utilizzare anche il quadro EG per allegare la documentazione che possa essere di ausilio al buon esito della voltura catastale.
Passaggi senza atti legali
Il campo Passaggi senza atti legali va barrato nel caso ci siano passaggi intermedi non convalidati da atti legali. In questo caso, verrà barrata la relativa casella nel quadro EI dell’immobile in oggetto. Il dichiarante dovrà compilare la relativa dichiarazione sostitutiva di atto notorio.
È possibile allegare la necessaria documentazione utilizzando il Quadro EG (rigo EG8 – Altro). In tali casi le volture vengono eseguite con riserva e notificate ai soggetti ai quali, in catasto, i beni risultano intestati prima e dopo la registrazione della domanda di voltura.
Discordanza dati intestatario
Il campo Discordanza dati intestatario va barrato nel caso ci sia discordanza tra il soggetto che risulta intestatario dell’immobile in catasto e il defunto o se ci sono diritti o quote che non corrispondono a quelli registrati in catasto.
In questo caso, devono essere indicati i seguenti dati:
- se si tratta di atto notarile o giudiziario, gli estremi di trascrizione
- se si tratta di successione, gli estremi di registrazione
Tali elementi verranno riportati all’interno del quadro EI nella Sezione II – Cronistoria discordanza Dati intestatario dell’immobile in oggetto. È possibile allegare la necessaria documentazione utilizzando il Quadro EG (rigo EG8 -Altro).
Trust
Per quanto riguarda la disciplina del trust testamentario, sono stati individuati specificatamente tutti i casi in cui non è possibile utilizzare il modello telematico. In particolare è necessario rivolgersi all’ufficio territoriale competente (in base all’ultimo domicilio fiscale del de cuius, coincidente con la residenza anagrafica) per poter effettuare l’adempimento dichiarativo, tramite modello 4 cartaceo, in tutti quei casi in cui:
- il trustee non è una persona fisica,
- il trustee coincide con uno dei beneficiari del trust,
- il trust non ha beneficiari individuati ovvero individuabili (trust di scopo “puro”),
- oltre al trust e ai suoi beneficiari, ci siano altri soggetti indicati nel testamento quali destinatari di beni in aggiunta a quelli destinati al trust.
Imposta di successione – Quadro EF – Sezione V-bis
In caso di trust testamentario, l’imposta è dovuta al momento del trasferimento dei beni e diritti a favore dei beneficiari finali. Tuttavia il trustee potrà decidere di effettuare il versamento dell’imposta anche in anticipo rispetto al momento in cui verrano attribuiti i beni ai beneficiari finali, optando in dichiarazione per tale modalità di pagamento, indipendentemente dalla data di apertura della successione.
Si precisa comunque che:
- per i trust istituiti prima del 1° gennaio 2025 (apertura della successione antecedente a tale data), la liquidazione dell’imposta continua ad essere effettuata dall’ufficio, pertanto all’interno del quadro EF il trustee può optare esclusivamente per il pagamento anticipato dell’imposta, comunicando, così, tale intenzione all’ufficio che si occupa della relativa liquidazione;
- per i trust istituiti a partire dal 1° gennaio 2025 (apertura della successione a partire da tale data) trova applicazione la nuova disciplina in materia di autoliquidazione (da parte del contribuente) dell’imposta (anche in relazione ai termini di pagamento). Pertanto il trustee dovrà compilare il quadro EF indicando l’imposta, qualora dovuta, e le modalità di pagamento della stessa utilizzando i relativi campi.
Nel caso in cui il trustee opti per il pagamento anticipato dell’imposta di successione, per la determinazione della stessa non si deve tener conto di riduzioni o esenzioni correlate al soddisfacimento di particolari requisiti, in quanto la verifica della loro sussistenza deve essere necessariamente effettuata al momento dell’attribuzione finale dei beni al beneficiario e quindi al momento dell’acquisizione della titolarità del bene da parte dello stesso.
Occorre inoltre precisare che in caso di esercizio della suddetta opzione, la fruizione di esenzioni o agevolazioni è preclusa anche con riferimento al successivo momento del trasferimento dei beni al beneficiario.
Segnaliamo infine che il software DE.A.S. è già stato aggiornato per poter permettere la compilazione perfetta e la trasmissione telematica della dichiarazione di successione e domanda di volture catastali utilizzando il modello aggiornato pubblicato ieri, con la semplicità e la precisione ben nota ad oltre 10,000 professionisti e CAF che lo utilizzano da anni come software di riferimento.
La versione aggiornata è già disponibile sul sito Geo Network (www.geonetwork.it/deas) per l’acquisto, sia con licenza annuale (valida 365 giorni), sia con licenza perpetua, con canone di aggiornamento annuale.
Martedì 25 Febbraio p.v. dalle 14:30 – 16:30 si terrà un apposito incontro di studio (accreditato 2 CFP) per effettuare l’analisi e commento – quadro per quadro – alle modifiche introdotte con focus sulla compilazione, calcolo corretto, autoliquidazione delle imposte e trasmissione telematica della dichiarazione. E’ possibile iscriversi fin d’ora sul sito: https://wwwgeonetwork.it/formazione.
Agevolazione “prima casa”: analisi dell’evoluzione della normativa e della prassi ministeriale nel corso del 2024.
In un recente incontro di studio tenutosi Venerdì 31 Gennaio u.s. nell’ambito del corso “Masterclass Successioni” organizzato da Geo Network, il dott. Vittorio Giustiniani, commercialista ed esperto fiscalista, ha illustrato l’evoluzione della normativa e della prassi ministeriale durante il 2024 in tema di agevolazione “prima casa”, soffermandosi sull’analisi delle novità normative, circolari, risoluzioni e risposte ad interpelli da parte dell’Agenzia delle entrate.
Vediamo di illustrare le principali:
1) L’agevolazione “prima casa” può essere legittimazione richiesta anche con dichiarazione di successione integrativa o sostitutiva della iniziale dichiarazione di successione (Risoluzione n. 66/2024)
E’ possibile usufruire dell’agevolazione a patto che:
a) siano presenti tutti i requisiti di legge per richiedere l’agevolazione;
b) se è già stata presentata una prima dichiarazione di successione, la sostitutiva e/o integrativa deve essere presentata entro due anni dal pagamento dell’imposta principale (art. 27 c. 3 D.lgs. n. 346/1990);
c) se la dichiarazione è stata omessa, la dichiarazione di successione deve essere presentata entro cinque anni dal termine ordinario di presentazione (art. 27 c. 4 Dlgs 346/1990);
d) se la dichiarazione viene omessa e si supera la fascia di quinquiennio di accertamento, si può richiedere l’agevolazione normalmente in quanto il potere di accertamento dell’Agenzia risulta decaduto.
Si ricorda che la dichiarazione di successione può essere sempre emendata da errori a sfavore del contribuente a patto che ciò avvenga prima della notifica dell’avviso di rettifica o liquidazione oppure comunque prima del decorso del termine ultimo previsto dalla legge per la notifica dell’avviso (cfr. Risoluzione n. 8/2012)
2) Agevolazioni prima casa: e’ decaduto nel 2025 la possibilità di usufruire del beneficio ex art. 64 del D.L. “Sostegni bis” del 2021.
Art. 64 del DL n. 71/2021 prevedeva un’agevolazione destinata agli «under 36» – acquirenti prima casa non di lusso che nell’anno di acquisto dell’immobile non abbiano ancora compiuto i 36 anni e con Isee entro 40mila euro annui – esentandoli dal pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale relativamente agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore del D.L. ed il 31 dicembre 2023. Il D.L. n. 215/2023 ha esteso questa opzione sino al 31.12.2024 solamente in presenza di un atto preliminare sottoscritto e registrato entro il 31.12.2023; nel caso di Iva 4% veniva introdotto un credito di imposta a favore degli acquirenti. Per gli stessi giovani viene introdotta una garanzia dello Stato sino all’80% del mutuo prima casa contratto con la banca.
L’esonero previsto dall’articolo 64 D.L. “Sostegni bis” riguarda anche il versamento dell’imposta di registro, bollo, ipotecaria e catastale per i finanziamenti relativi agli immobili abitativi agevolati ai sensi della nota II bis dell’articolo 1 Tariffa Parte Prima TUIR.
Attualmente non esiste più un’agevolazione fiscale particolare per l’acquisto prima casa destinata agli «under 36», ma sono attive sino al 31.12.2027 (proroga temporale contenuta nella legge di bilancio n. 207/24) forme di garanzia statale con garanzia sino all’80% sui mutui ipotecari contratti per l’acquisto prima casa da parte di giovani «under 36» e con Isee entro 40mila euro annui, estendendo poi queste garanzie – sino al 90% – anche a favore di famiglie numerose (con 3-4-5 o più figli), di nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, di conduttori di alloggi di proprietà di Istituti Autonomi per le case popolari, e di giovani coppie in generale sempre con Isee entro 40mila euro annui che procedono all’acquisto prima casa.
In assenza di entrambi i requisiti sopra indicati la garanzia statale si riduce al 50%.
3) Agevolazione prima casa e acquisti a catena: cosa succede?
La casistica sarebbe quella del soggetto che acquista una prima casa chiedendo l’applicazione delle agevolazioni relative per residenza posta nel Comune e poi la rivende entro 18 mesi dall’acquisto senza avere nel frattempo posto nel Comune di riferimento la propria residenza anagrafica: cosa succede in tali casi?
Cassazione ordinanza del 22.07.2024 n. 20158 e 20185: “la Corte ha stabilito che non decade dalla fruizione della agevolazione il contribuente che rivenda la prima casa nei 18 mesi dall’acquisto, senza stabilire la propria residenza nel Comune, purché abbia riacquistato, entro un anno dall’alienazione, un’altra abitazione, provvedendo a fissare la residenza nel Comune di ubicazione del secondo immobile entro 18 mesi dal primo acquisto ”.
4) L’acquisto del semplice diritto di usufrutto su nuova casa di abitazione non evita la decadenza dalla agevolazione prima casa precedentemente fruita sul primo acquisto (Risposta ad interpello n. 192 del 2024)
La casistica sarebbe quella del soggetto che dopo avere fruito della agevolazione prima casa su un primo acquisto, pone in essere una cessione infraquinquiennale dell’immobile e riacquista entro un anno il semplice diritto di usufrutto su una nuova abitazione, destinandola ad abitazione principale.
In sostanza, la prassi ministeriale chiarisce che sul nuovo acquisto del diritto di usufrutto, il contribuente può chiedere l’applicazione delle agevolazioni prima casa, ma ciò – l’acquisto del solo diritto di usufrutto – non evita la decadenza delle precedenti agevolazioni richieste sul primo acquisto; per non decadere, il soggetto avrebbe dovuto acquisire la piena proprietà del nuovo immobile e porvi in esso la residenza anagrafica.
5) Il requisito del trasferimento all’estero per ragioni di lavoro previsto nell’ambito della normativa per la richiesta delle agevolazioni prima casa, deve essere presente al momento dell’atto di acquisto dell’abitazione in Italia (Risposta ad interpello n. 238 del 2024)
La casistica in esame è quella del contribuente che dopo avere richiesto la agevolazione prima casa con impegno alla acquisizione della residenza anagrafica nel Comune di competenza, in realtà viene dopo pochi mesi trasferito all’estero per questioni di lavoro e intenderebbe modificare le dichiarazioni rese in atto (in quanto obbligato a trasferire all’estero la propria residenza anagrafica) con il mantenimento della fruizione della agevolazione prima casa.
La stessa casistica sarebbe quella del soggetto che è formalmente residente all’estero ma alla data dell’atto di acquisto dell’immobile svolge in Italia una attività lavorativa con partita iva oppure di lavoro dipendente. In questi casi la prassi ministeriale chiarisce che l’agevolazione prima casa richiesta non può essere concessa per il mancato rispetto dei requisiti di legge.
A questo riguardo si segnala che il Quadro EH del modello aggiornato di dichiarazione di successione di prossima pubblicazione (entro Febbraio 2025), dovrà recepire le disposizioni del DL n. 69/2023 prevedendo apposite nuove dichiarazioni per usufruire dell’agevolazione in caso di trasferimento all’estero per motivi di lavoro.
6) I nuovi termini introdotti dalla legge di bilancio n. 207/2024 per l’alienazione di immobili già acquistati con il beneficio “prima casa”
Ricordiamo infine che l’art. 1, comma 116 della legge di bilancio è intervenuto sul comma 4-bis della Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, estendendo da uno a due anni il periodo di tempo concesso per l’alienazione di immobili preposseduti già acquistati usufruendo dell’agevolazione “prima casa”.
Ne consegue che un contribuente, già titolare di un’altra abitazione acquistata fruendo delle agevolazioni per la prima casa, avrà tempo ora di due anni per alienare (a titolo oneroso o gratuito) l’abitazione preposseduta e poter nuovamente beneficiare dell’agevolazione in sede di nuovo acquisto (soggetto a imposta di registro o a IVA), a condizione che alieni l’immobile già posseduto entro due anni. La regola trova applicazione anche nel caso in cui il nuovo acquisto avvenga per donazione o successione.
Segnaliamo che durante i prossimi 2 incontri di studio previsti per il 13 e 25 Febbraio 2025 nell’ambito del corso “Masterclass Successioni” saranno analizzate e commentate nel dettaglio le modifiche apportate dal D. Lgs. n. 139/2024 di riordino del Testo Unico n. 346/90 e le modifiche apportate ai singoli Quadri del modello aggiornato di dichiarazione di successione e voltura catastale. E’ possibile iscriversi direttamente sul sito: https://www.geonetwork.it/formazione.
Rammentiamo infine che contestualmente alla pubblicazione del modello aggiornato della dichiarazione di successione e voltura catastale da parte dell’Agenzia delle entrate sarà rilasciata la versione aggiornata del software DE.A.S. della Geo Network per permettere ad ogni utente di effettuare la compilazione perfetta, calcolo, liquidazione delle imposte (con eventuale rateizzazione dell’imposta successoria) ed invio telematico della dichiarazione con gestione delle singole ricevute direttamente nell’ambito delle singole pratiche.
Approfondimenti sui nuovi codici tributo per il versamento delle imposte di successione e compilazione Modello F24
di Pierpaolo Molinengo
A seguito dell’entrata in vigore del Dlgs n. 139/2024, attraverso il quale sono state introdotte alcune nuove disposizioni relative ai pagamenti delle imposte di successione, l’Agenzia delle Entrate ha istituito degli appositi codici tributo e ha provveduto a rinominarne degli altri. Le modifiche sono state adottate attraverso la risoluzione n. 2/25 e si inseriscono sulle nuove novità introdotte dal 1° gennaio 2025 relative alle dichiarazioni di successione.
Ma entriamo un po’ nel dettaglio e cerchiamo di capire quale impatto ha, ai fini pratici, la novità introdotta dall’AdE.
Imposte di successione, al via l’autoliquidazione
Nodo focale della nuova disciplina relativa alle imposte di successione è l’autoliquidazione degli importi da versare da parte dei contribuenti, che devono passare alla cassa entro novanta giorni dal termine di presentazione della dichiarazione. Nel caso in cui dovesse essere necessario versare un’imposta maggiore, gli uffici preposti provvedono ad emettere un avviso di liquidazione entro due anni dalla data di presentazione della dichiarazione di successione, invitando il diretto interessato a saldare quanto dovuto nell’arco di una sessantina di giorni.
I contribuenti, inoltre, hanno la possibilità di versare quanto dovuto in otto rate trimestrali, che possono salire a dodici nel caso in cui l’importo dovesse superare i 20.000 euro.
I codici tributo da utilizzare
In questo contesto leggermente più ampio si inserisce la risoluzione n. 2/25 dell’Agenzia delle Entrate, attraverso la quale sono stati istituiti i seguenti codici tributo che i contribuenti devono utilizzare per procedere con la liquidazione delle imposte di successione:
- 1539 denominato Successioni – Imposta sulle successioni – autoliquidazione.
- 1635 denominato Successioni – Imposta sulle successioni – interessi pagamento rateale.
Nel momento in cui viene compilato il Modello F24, i codici tributo devono essere inseriti all’interno della sezione Erario. Le somme da versare devono essere inserite nella colonna importi a debito versati. Gli altri dati da comunicare sono i seguenti:
- all’interno del campo anno di riferimento deve essere inserito l’anno del decesso utilizzando il formato AAAA;
- il codice fiscale e i dati anagrafici dell’erede devono essere indicati nella sezione Contribuente;
- deve essere valorizzato il campo Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare, inserendo al suo interno il codice fiscale del defunto assieme al codice 08, che dovrà essere inserito all’interno del campo codice identificativo;
- per quanto riguarda il codice tributo 1539, deve essere valorizzato con NNRR il campo rateazione/Regione/Prov./mese rif. (dove al posto di NN deve essere inserito il numero della rata che si sta pagando e al posto di RR deve essere indicato il numero complessivo delle rate. Nel caso in cui si dovesse pagare in un’unica soluzione il campo deve essere valorizzato con 0101).
Nel caso in cui dovessero essere effettuati dei pagamenti rateali, il versamento iniziale non deve essere inferiore al 20% di quanto dovuto. Il primo pagamento deve essere effettuato con le stesse scadenze previste del versamento in un’unica soluzione. In questo caso deve essere valorizzato utilizzando il campo 0101.
Per quanto riguarda i successivi importi da versare è necessario valorizzare il campo appena citato indicando il numero della rata che si sta versando, utilizzando, alla necessità, “01”, “02”, “03” e via discorrendo.
Imposte di successione, altri codici tributo da utilizzare
L’Agenzia delle Entrate ha reso disponibili, inoltre, un’altra serie di codici tributo che devono essere utilizzati in determinati casi. Uno di questi serve per i pagamenti tardivi ed è il seguente: 1549 denominato Successioni – Tardiva presentazione della dichiarazione di successione – Sanzione da ravvedimento – imposta sulle successioni – art. 13 d.lgs. n. 472/1997.
Nel corso della compilazione del Modello F24 il codice tributo deve essere esposto nella sezione Erario e andrà indicato nella colonna importi a debito versati, con le seguenti modalità:
- nel campo anno di riferimento deve essere indicato l’anno del decesso nel formato AAAA;
- Il codice fiscale e i dati anagrafici dell’erede devono essere riportati nei relativi campi della sezione contribuente;
- deve essere valorizzato il campo Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare dove deve essere indicato il codice fiscale del defunto. Nell’apposito campo deve essere indicato il codice identificativo 08.
Aggiornato, inoltre, il seguente codice tributo:
- 1535 denominato Successioni – Sanzione da ravvedimento – imposte e tasse ipotecarie e catastali e imposta sulle successioni – art. 13 d.lgs. n. 472/1997.
Nel caso in cui dovessero essere versati degli interessi a seguito di ravvedimento operoso è necessario utilizzare il seguente codice tributo:
- 1537 denominato Successioni – Interessi da ravvedimento – art. 13, D. Lgs. n. 472/1997.
Imposte di successione, le sanzioni previste in caso di errore.
di Pierpaolo Molinengo
Il Decreto Legislativo n. 139/2024 – pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 2 ottobre 2024 – ha introdotto una serie di novità che hanno come oggetto l’imposta di successione e donazioni, non tralasciando di occuparsi del bollo e dei servizi catastali. Attraverso l’emanazione e la pubblicazione di questo documento sono state attuate delle norme relative alla riforma fiscale.
Per quanto riguarda l’imposta di successione, il decreto ha sostanzialmente introdotto quanto prevedeva la più ampia riforma fiscale, ossia la possibilità per i contribuenti di autoliquidare quanto dovuto. Con lo scopo di centrare questo particolare punto, il legislatore ha messo mano al Decreto Legislativo n. 346/1990 – anche noto come Testo Unico sulle Successioni, Tus), introducendo alcune novità che hanno come oggetto, appunto, la liquidazione e il versamento dell’imposta di successione.
Ma entriamo un po’ nel dettaglio e cerchiamo di capire quali siano le novità più importanti delle nuove disposizioni.
Imposta di successione, un breve sunto
Cosa cambia, in estrema sintesi per i contribuenti alle prese con le pratiche? La vecchia normativa prevedeva che il contribuente, a seguito della presentazione della dichiarazione di successione, provvedava a liquidare quanto dovuto. I relativi avvisi vengono notificati al contribuente entro tre anni dalla presentazione della dichiarazione – ritenuto il periodo decadenziale della stessa. Nel caso in cui gli uffici avessero ritenuto che la dichiarazione fosse stata incompleta o infedele, procedevano alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta complementare. L’avviso doveva essere inviato al diretto interessato entro due anni dal giorno in cui l’imposta è stata versata.
Nel caso in cui, invece, la dichiarazione di successione dovesse essere stata completamente omessa, l’imposta viene accertata e liquidata d’ufficio.
Cosa è cambiato dal 1° gennaio 2025
A partire dal 1° gennaio 2025 il procedimento di liquidazione dell’imposta di successione è stato sostanzialmente modificato.
Sono direttamente i soggetti obbligati al pagamento della stessa ad effettuare il pagamento sulla base dei dati contenuti nella dichiarazione di successione aperte a partire dal 01.01.2025. Nel caso in cui in un momento successivo dovesse essere presentata una dichiarazione sostitutiva o integrativa, l’imposta deve essere nuovamente autoliquidata. È importante ricordare che il versamento dell’imposta di successione deve essere effettuato entro e non oltre 90 giorni dal giorno nel quale viene presentata la dichiarazione.
Il contribuente ha la possibilità di effettuare il pagamento dell’imposta di successione autoliquidata parzialmente, purché il versamento non avvenga in misura inferiore al 20%. L’operazione deve essere effettuato entro 90 giorni, mentre la parte rimanente può essere effettuata in 8 rate trimestrali o in 12 rate trimestrali nel caso in cui l’importo risulti essere superiore a 20.000 euro.
Imposte ipotecarie e catastali
Ad ogni modo, indipendentemente dalla scelta del contribuente di versare l’imposta di successione a rate o meno, rimane fermo l’obbligo di versare le imposte catastali ed ipotecaria. Questi versamenti devono essere effettuati entro e non oltre i termini della presentazione della dichiarazione di successione.
Successione, le sanzioni previste in caso di calcoli errati
Cosa succede nel caso in cui i calcoli effettuati siano sbagliati in parte o completamente? Gli uffici provvedono a notificare un apposito avviso di liquidazione entro due anni dalla data di presentazione della dichiarazione di successione. Il contribuente, entro 60 giorni, è invitato ad effettuare il pagamento:
- della maggiore imposta principale dovuta;
- della sanzione amministrativa che risulta essere pari al 30% dell’importo che non è stato versato;
- degli interessi. Questi decorrono dalla data nella quale l’imposta di successione dovrebbe essere stata pagata.
Nel caso in cui l’Agenzia delle Entrate dovesse ritenere che la dichiarazione di successione risulti essere incompleta o infedele, provvede ad effettuare una rettifica e procede con la liquidazione dell’imposta complementare.
La documentazione da allegare
La nuova normativa ha leggermente ridotto la documentazione che i contribuenti sono tenuti ad allegare alla dichiarazione di successione.
Non è più necessario produrre gli estratti catastali degli immobili che sono indicati nelle pratiche della successione. Gli eventuali dati catastali, che risultano essere indispensabili per identificare gli immobili, saranno acquisiti d’ufficio direttamente dagli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Successione e Plusvalenza: Chiarimenti in merito alla cessione di immobile che ha usufruito dell’agevolazione del Superbonus
Autore: Dott. Pierpaolo Molinengo
In caso di cessione di un immobile oggetto di interventi agevolati con il Superbonus, è necessario distinguere la quota pervenuta per successione da quella acquistata a titolo oneroso. Sulla prima non deve essere applicata la plusvalenza, la seconda, invece, è interamente e completamente imponibile.
Sull’argomento è intervenuta l’Agenzia delle Entrate attraverso la risposta n. 208 del 23 ottobre 2024, quando ha fornito una serie di chiarimenti ad un contribuente, che chiedeva alcune informazioni sulla disciplina della plusvalenza degli immobili ereditati e ristrutturati beneficiando delle agevolazioni previste dal Superbonus.
Ma entriamo un po’ nel dettaglio e cerchiamo di capire cosa prevede la disciplina al riguardo.
Successione e plusvalenza da Superbonus
Attraverso la risposta 208/2024, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che – nel momento in cui siano stati effettuati dei lavori ammessi al Superbonus e gli stessi siano stati terminati da meno di dieci anni – si viene a configurare l’obbligo di applicare la plusvalenza anche quando i lavori sono stati realizzati unicamente nelle parti comuni dell’edificio condominiale.
La premessa si è resa necessaria a seguito di una richiesta di chiarimenti inoltrata da un contribuente, proprietario di un immobile, del quale è entrato in cui possesso al 50% attraverso una compravendita effettuata dal coniuge in regime di comunione dei beni e al 50% per successione a seguito del decesso del coniuge.
L’immobile non è stato adibito ad abitazione principale. I lavori agevolati con il Superbonus sono stati effettuati sulle parti condominiali (nel caso preso in esame era spettata una detrazione del 110%). Il contribuente aveva optato per la cessione del credito d’imposta.
La richiesta del contribuente
L’istante, avendo intenzione di cedere l’immobile, ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se è necessario applicare la plusvalenza imponibile anche sugli interventi agevolati effettuati sulle parti condominiali dell’immobile. Ma, soprattutto, nel caso in cui la risposta dovesse essere positiva, se la plusvalenza debba essere applicata sull’intera quota dell’immobile o solo sul 50%, dato che per metà è stato acquisito per successione.
L’Agenzia delle Entrate prima di addentrarsi nella risposta ha sottolineato come la Legge di Bilancio 2024 – nello specifico la Legge n. 213/2023, all’articolo 1, commi da 64 a 67 – abbia introdotto la plusvalenza immobiliare imponibile nel caso in cui un contribuente ne dovesse cedere uno oggetto di un intervento agevolato ai sensi dell’articolo 119 del Decreto Legge n. 34/2020, per i quali spettano le detrazioni previste dal Superbonus.
Volendo entrare un po’ più nel dettaglio, il legislatore ha inserito la lettera b-bis) al comma 1 dell’articolo 67 del Tuir, che si occupa di redditi diversi: è stata introdotta l’imponibilità delle plusvalenze realizzate a seguito della vendita di un immobile sui quali sono stati effettuati degli interventi agevolati con il Superbonus. Dall’imposizione, ad ogni modo, sono stati esclusi gli immobili ottenuti per successione e quelli che vengono utilizzati come abitazione principale dal cedente e dai suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni che hanno preceduto la vendita.
A partire dal 1° gennaio 2024, quando vengono realizzate delle cessioni di immobili oggetto di intervento agevolato con il Superbonus, è prevista l’applicazione di un’imposta sostitutiva pari al 26%.
I chiarimenti ufficiali sulla successione ed il Superbonus
Sulla cessione degli immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus, l’Agenzia delle Entrate ha fornito una serie di chiarimenti attraverso la circolare n. 13/2024, nella quale ha sottolineato che ai fini dell’emersione della plusvalenza tassabile, non ha importanza:
La tipologia d’interventi (trainanti o trainati) effettuati in relazione all’immobile oggetto di cessione; in altri termini, non occorre, ai fini della verifica della sussistenza del presupposto impositivo di cui alla lettera bbis) sopra citata, che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso.
Questo significa, in altre parole, che le plusvalenze tassabili si vengono a determinare nel caso in cui gli interventi agevolati con il Superbonus siano terminati da meno di dieci anni, indipendentemente dal fatto che i lavori siano stati effettuati sullo stesso immobile o sulle parti comuni del condominio.
Il caso preso in esame
Tornando nello specifico sul caso preso in esame, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che è necessario fare una distinzione tra la quota dell’immobile acquisita per successione e quella ottenuta a titolo oneroso: la prima è esclusa dalla tassazione, le seconda è imponibile.
Questo significa che la plusvalenza deve essere assoggettata a tassazione per il 50%.