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Istanza di interpello 66/2020 – no agevolazione prima casa su due C6, nemmeno contigui

Con risposta ad interpello n.66/2020 l’Agenzia delle Entrate interviene su una questione relativa alla prima casa ed in particolare sulla possibilità di agevolare, in analogia con l’abitativo, un immobile strumentale C6 contiguo ad un altro immobile C6.

L’Agenzia, non condividendo la soluzione prospettata dall’istante che prevedeva la possibilità di far rientrare nella agevolazione anche un secondo C6 se contiguo e con l’impegno di unirlo al primo, ha stabilito che detta previsione possa valere solo per l’abitativo e che espressamente la normativa parli di un solo C2, C6, C7, non essendo quindi estensibile a due pertinenze della stessa categoria.

Qui il link all’interpello.

Le principali risoluzioni in materia di agevolazione prima casa

Risoluzione 29 /E 25.02.2005

In caso di successione mortis causa, compete l’agevolazione c.d. “prima casa”, per il diritto di abitazione di cui all’articolo 540, comma 2, del codice civile, al coniuge superstite che rinunci all’eredità mantenendo detto diritto, a condizione che egli sia in possesso dei requisiti richiesti dalla norma.

Risoluzione 32/E 16.02.2006

Il regime di favore c.d. “prima casa” si estende ai terreni, quali aree scoperte pertinenziali, solo ove gli stessi risultino “graffati” al fabbricato e cioe’ censiti al catasto urbano unitamente al bene principale.
Si ricorda, nello specifico, che la nota II-bis, comma 3, del citato art. 1 del D.P.R. n. 131/1986 estende i benefici dell’acquisto, anche con atto separato, delle pertinenze dell’immobile principale destinate al suo servizio, a condizione che siano classificate nelle categorie catastale C/2 (cantina, soffitta), C/6 (rimessa, box auto) e C/7 (tettoia, posto auto),limitatamente a ciascuna pertinenza per ciascuna categoria.

Risoluzione 213/E 08.08.2007

Anche la cessione della nuda proprietà comporta la decadenza dai benefici “prima casa” quando la vendita è effettuata prima del decorso del quinquennio dalla data dell’acquisto. In tal caso, la perdita del beneficio riguarda la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto, calcolato applicando al prezzo dichiarato nell’atto di acquisto i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto, riportati nel prospetto allegato al testo unico dell’imposta di registro, con riferimento alla data in cui il diritto è stato acquisito. Non si decade dai benefici in questione se il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile, procede all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Risoluzione 33/E 15.10.2011
In caso di presenza di più eredi e agevolazione chiesta da uno di essi, in possesso dei requisiti, le conseguenze in caso dichiarazione mendace o di decadenza dal beneficio possono essere imputate solo al soggetto che l’ha resa, con la conseguenza che la dichiarazione risulta priva di efficacia sin dall’origine. Tuttavia, poiché è sulla base di tale dichiarazione che è stato concesso il beneficio anche agli altri soggetti interessati, la mendacità della dichiarazione comporta la decadenza non solo in capo al dichiarante, ma anche in capo agli altri coeredi o donatari, mentre la relativa sanzione risulterà applicabile unicamente al beneficiario che si è reso colpevole della dichiarazione mendace.

Risoluzione 40/E 26.04.2012

Con risoluzione 40/E del 26 aprile 2012, l’Agenzia delle entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito alle agevolazioni prima casa in caso di trasferimento di immobili per successione e/o donazione. Nel provvedimento, in particolare, l’Amministrazione precisa che l’agevolazione può essere richiesta, per conto dell’erede deceduto prima di aver presentato la dichiarazione di successione, anche dal successivo chiamato all’eredità, a condizione, però, che in capo a tale soggetto sussistano, alla data di apertura della successione, i requisiti previsti per fruire del regime di favore. La risoluzione nasce come risposta all’interpello posto da un contribuente, il quale ha affermato di aver presentato le dichiarazioni di successione dei propri genitori, entrambi deceduti a brevissima distanza di tempo l’uno dall’altro e proprietari, al 50% ciascuno, di un immobile adibito ad abitazione principale. Le agevolazioni possono, dunque, essere fruite in nome e per conto della madre deceduta, in possesso dei requisiti previsti dalla legge: più in particolare, in relazione alla prima successione, la dichiarazione deve essere resa, per conto dell’erede deceduta, dal figlio, ossia dal soggetto interessato, in quanto, rispetto alla madre, successivo chiamato all’eredità, ai sensi dell’articolo 479 del codice civile. In tal modo, egli acquista la legittimazione a produrre la dichiarazione di successione per conto della madre, deceduta senza aver potuto accettare l’eredità e procedere come di rito. L’esistenza delle condizioni richieste dalla legge per far valere il diritto alle agevolazioni, si attesta mediante una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa nell’interesse proprio, concernente stati, qualità personali e fatti relativi ad altri soggetti di cui abbia diretta conoscenza.

Risoluzione 90/E 17.10.2014

Nel caso di acquisto di una abitazione per usucapione, l’agevolazione “prima casa” può essere conseguita anche se le dichiarazioni che la legge richiede al contribuente per l’applicazione del beneficio fiscale non sono state rese nella sentenza e negli atti del procedimento.
Questa la precisazione resa dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 90/E del 17.10.2014, emanata in risposta ad una richiesta di chiarimenti circa la corretta interpretazione del Dpr n. 131/1986.
Il dubbio nasceva dal fatto che nella precedente risoluzione n.25/2012, la stessa Agenzia delle Entrate aveva subordinato l’applicabilità dell’agevolazione al fatto che le dichiarazioni richieste al contribuente fossero effettuate nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio per la dichiarazione di intervenuta usucapione.
Con la risoluzione n. 90/E è, invece, ora specificato che le dichiarazioni rilasciate dal contribuente non devono essere state rese necessariamente nel corso del giudizio, ma possono essere rilasciate anche a posteriori, ma sempre prima della registrazione dell’atto giudiziario.
I contribuenti possono, infatti, fruire delle agevolazioni “prima casa” mediante una dichiarazione integrativa dell’atto giudiziario, con le necessarie dichiarazioni contenute in una “dichiarazione autenticata nelle firme, da autorità anche diversa da quella che aveva redatto il provvedimento giudiziario, da allegare al provvedimento stesso nelle more della sua registrazione”.

Risoluzione 49/E 11.05.2015

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 49 dell’11 maggio 2015 in tema di decadenza dalle agevolazioni prima casa, conferma l’orientamento espresso della Corte di Cassazione. In particolare, l’agevolazione prima casa è confermata anche se si cede l’immobile acquistato usufruendo dei benefici fiscali prima del termine dei 5 anni dalla data dell’atto. Affinché ciò sia possibile, è necessario acquistare entro un anno un nuovo immobile, anche a titolo gratuito, ma tale immobile deve necessariamente essere adibito ad abitazione principale, altrimenti si perdono i benefici.

Risoluzione 13/E 26.01.2017

In data 26 gennaio 2017 è stata pubblicata la Risoluzione 13/E in materia di permanenza delle agevolazioni ‘prima casa’ in caso di vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno su terreno già di proprietà di un immobile da adibire ad abitazione principale. L’Agenzia delle Entrate ha affermato poi che, ai fini del mantenimento dell’agevolazione, sia sufficiente acquistare un terreno sul quale realizzare entro un anno l’immobile da adibire ad abitazione principale. L’immobile non deve essere per forza ultimato entro l’anno ma “è sufficiente che il fabbricato sia venuto ad esistenza, e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e che sia ultimata la copertura” (art. 2645-bis, comma 6, c.c.). Si poneva poi il dubbio se il terreno potesse o meno essere già di proprietà del soggetto che trasferisce l’immobile. In seguito alle numerose sentenze della Cassazione che si sono succedute negli anni in merito all’interpretazione della normativa, l’Agenzia è intervenuta con una risoluzione ad hoc. Nel caso in cui venga alienato l’immobile acquistato con i benefici prima casa prima che siano passati cinque anni dall’acquisto, la costruzione di un immobile ad uso abitativo, non di lusso (quindi appartenente ad una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9) da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione, su di un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento dell’alienazione dell’immobile agevolato, costituisce presupposto idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio.

Risoluzione 53/E 27.04.2017

L’agevolazione prima casa rimane valida anche laddove l’acquirente non rispetti il requisito dichiarato di svolgere la sua attività prevalente nel comune in cui si trova l’immobile, se dichiara di impegnarsi a trasferire, entro 18 mesi dall’acquisto, la residenza nello stesso comune dell’immobile. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 53/E del 27 aprile 2017, con cui ha precisato che la dichiarazione rettificativa deve essere resa con le stesse formalità giuridiche dell’atto originario. Ovviamente a condizione che i 18 mesi non siano ancora trascorsi.

Risoluzione 86/E 04.07.2017

Le agevolazioni prima casa possono essere riconosciute nel caso in cui il contribuente, che ha già fruito del beneficio in sede di acquisto a titolo oneroso, proceda all’acquisto di un nuovo immobile a titolo gratuito. A condizione, tuttavia, che il contribuente si impegni a vendere l’immobile preposseduto entro un anno dal nuovo acquisto agevolato. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate, intervenuta con la risoluzione n. 86/E del 4 luglio 2017 sulla possibilità di reiterazione delle agevolazioni riservate alla prima casa di abitazione. Con la risoluzione n. 86/E del 2017, l’Agenzia delle Entrate ha risposto ad una istanza di interpello sulla possibilità di reiterare le agevolazioni prima casa quando il contribuente, che ha già fruito del beneficio in occasione dell’acquisto a titolo oneroso di un immobile, proceda all’acquisto di un nuovo immobile a titolo gratuito (donazione). Secondo l’Agenzia delle Entrate, il nuovo regime delle agevolazioni prima casa – come modificato dalla legge di Stabilità 2016 – consente al contribuente di fruire del beneficio in relazione all’acquisto di un nuovo immobile, ancorchè risulti già in possesso di altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione, tuttavia, che si impegni ad alienare l’immobile preposseduto entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.Come chiarito con la circolare n. 12/E/2016, la nuova disciplina agevolativa riservata alla prima casa di abitazione trova applicazione anche con riferimento agli acquisti effettuati a titolo gratuito ed esplica, quindi, effetti anche ai fini dell’applicazione delle agevolazioni prima casa in sede di successione o donazione: pertanto, il contribuente che ha già acquistato una abitazione a titolo oneroso, fruendo della agevolazioni prima casa, potrà richiederle nuovamente in sede di successione o donazione, impegnandosi a rivendere, entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile agevolato, l’immobile preposseduto.

Risoluzione 107/E 01.08.2017

Con la risoluzione n. 107/E del 1 agosto 2017 l’Agenzia delle Entrate dispone che il proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni per la prima casa, dichiarato inagibile con provvedimento delle autorità competenti, possa fruire nuovamente del beneficio per l’acquisto di una nuova abitazione. La risoluzione risponde al caso specifico di un contribuente che, beneficiando del bonus prima casa, aveva acquistato un immobile abitativo dichiarato successivamente inagibile, con ordinanza del sindaco, a causa degli eventi sismici intervenuti nell’agosto e nell’ottobre del 2016. Il contribuente ha chiesto, quindi, chiarimenti all’Agenzia delle Entrate sulla possibilità di acquistare una nuova abitazione fruendo nuovamente dell’agevolazione.

Risoluzione 126/E 17.10.2017

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 126/E del 17 ottobre 2017 ha chiarito che l’agevolazione ai fini delle imposte indirette per la “prima casa” è applicabile, con riferimento ad un solo immobile, nei casi in cui a seguito della morte del coniuge, un soggetto acquisti per successione la titolarità di tre immobili nel medesimo Comune (prima detenuti in comunione con il coniuge defunto). In tal caso le imposte ipotecarie e catastali in sede di successione, per l’immobile che beneficia dei requisiti “prima casa”, saranno dovute in misura fissa pari ad Euro 200 ciascuna. Sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che nel caso prospettato dall’istante l’agevolazione “prima casa” torna applicabile in considerazione del fatto che il coniuge erede:
1) non è più titolare degli immobili “in comunione con il coniuge”, considerato che la comunione si scioglie con la morte;
2) può dichiarare di non avere la titolarità “esclusiva” di altri immobili nel Comune, in considerazione del fatto che tale dichiarazione deve essere riferita ad immobili diversi da quelli trasferiti mediante la medesima successione.

Risoluzione 154/E 19.12.2017

Si ha diritto al bonus prima casa anche per l’acquisto di un secondo o terzo immobile da unire a quello già posseduto per il quale si era beneficiato dell’agevolazione. È questa l’ultima novità che arriva dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 154/E del 19 dicembre 2017, con la quale viene confermato che spetta l’agevolazione sulla prima casa anche per un acquisto successivo volto ad aumentare la superficie dell’abitazione. La richiesta di chiarimenti arriva da una contribuente già proprietaria di due appartamenti nello stesso immobile, di cui uno acquistato beneficiando del bonus prima casa e un altro acquistato senza usufruire delle agevolazioni fiscali. Nel caso in cui l’acquisto del nuovo appartamento sia finalizzato ad unire le abitazioni in un’unica unità immobiliare si potrà beneficiare dell’agevolazione prima casa. Il tutto, però, nel rispetto di specifici requisiti. Per l’acquisto di una nuova abitazione adiacente ai due appartamenti già posseduti finalizzato all’unificazione, anche a fini catastali, è possibile richiedere nuovamente le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. L’Agenzia delle Entrate chiarisce tuttavia che il regime fiscale di favore si applica anche all’acquisto del nuovo immobile a patto che l’abitazione dopo l’unione conservi le caratteristiche non di lusso, ovvero che la categoria catastale con la quale verrà classificata la casa di abitazione sia diversa dalle categorie A\1, A\8 e A\9.

Focus sulla agevolazione prima casa in successione

1. Introduzione
Quando all’ interno dell’ asse ereditario vi è un immobile non di lusso (nello specifico non classificato catastalmente nelle categorie A1, abitazioni di tipo signorile, A8 abitazioni in ville, A9, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) che andrà destinato come prima casa è possibile richiedere le cosiddette “agevolazioni per la prima casa”. Le agevolazioni consistono nel pagare l’ imposta ipotecaria e catastale in maniera fissa, secondo il minimo d’imposta (attualmente 200,00 euro per ciascuna imposta) invece che applicare le percentuali, rispettivamente del 2% e 1% sul valore dell’ immobile. In merito ai minimi d’ imposta da pagare, peraltro, bisognerà sempre fare riferimento, agli importi che erano in vigore al momento dell’ apertura della successione, ad eccezione di quelle successioni apertesi nel periodo che va dal 25/10/2001 al 03/10/2006, per le quali i minimi d’ imposta da pagare faranno riferimento agli importi in vigore al momento della presentazione e non a quelli vigenti al momento dell’ apertura della successione.
Fatta questa breve precisazione è opportuno ricordare che per poter godere dell’ agevolazione sulla prima casa è necessario che l’erede dimostri non solo che l’immobile possegga determinati requisiti oggettivi, ma anche che egli stesso, in qualità di richiedente, possegga alcuni requisiti soggettivi, primo tra tutti l’avere residenza nel comune in cui insiste l’ immobile per cui si chiede l’ agevolazione, oppure, in caso contrario, dichiarare di trasferirla entro 18 mesi dalla data di apertura della successione (data di morte del de cuius) in detto comune, o, ancora, di prestare attività lavorativa nel comune in cui si trova l’ immobile per cui si chiede l’ agevolazione.
Il possesso dei requisiti soggettivi e oggettivi necessari per accedere alla agevolazione andrà dichiarato su apposita dichiarazione sostitutiva ai sensi di legge.
Naturalmente la agevolazione può essere richiesta solamente per la prima casa e le sue pertinenze. Tutti gli altri immobili (terreni e fabbricati) facenti parte dell’ asse ereditario sconteranno le imposte ipocatastali ordinarie del 2% e del 1%.
2. Requisiti oggettivi
2.1 Tipologia dell’ immobile per il quale si chiedono i benefici fiscali prima casa
Come affermato in precedenza per poter godere dell’ agevolazione l’ immobile non deve avere caratteristiche di lusso. A tal proposito è stata introdotta qualche novità nel 2014. Per le successioni apertesi prima del 01 gennaio 2014, si può richiedere l’ agevolazione senza fare esplicito riferimento alla categoria catastale, facendo altresì riferimento alla normativa precedente attestante la definizione di immobili di lusso. Per le successioni, che invece si aprono dopo il 31 dicembre 2013, nella richiesta di agevolazione è necessario fare riferimento alla categoria catastale. Per le successioni apertesi dopo il 31 dicembre 2013, sarà quindi necessario dichiarare che l’ immobile non rientri nelle categorie catastali di lusso ossia A1, A8 e A9.
All’immobile principale poi possono essere collegate le relative pertinenze, a condizione che appartengano alle categorie catastali C/2 C/6 e C/7, che presentino il vincolo pertinenziale e che siano indicate in un massimo di tre (una per categoria)

2.2 Diritti trasferiti e ubicazione dell’ immobile
L’ agevolazione prima casa non spetta solo per il trasferimento del diritto di piena proprietà dell’ abitazione non di lusso, bensì anche per il trasferimento della nuda proprietà, usufrutto, uso e diritto di abitazione. Si estende dunque ai principali diritti reali minori.
L’ immobile per il quale si chiedono i benefici fiscali , infine, deve essere ubicato nel comune in cui il beneficiario ha la propria residenza, o dove intende stabilirla entro 18 mesi dalla data di apertura della successione (data di morte), anche se non è necessario che il richiedente vada effettivamente a risiedere nell’immobile per cui chiede la agevolazione prima casa. In alternativa, comunque, l’ agevolazione spetta anche a colui che pur non avendo la residenza nel comune, vi svolga la propria attività lavorativa. Uniche eccezioni a detta regola: gli appartenenti alle Forze Armate e i cittadini residenti all’estero iscritti all’Aire.

3. Requisiti soggettivi del richiedente
3.1 Non essere titolare di altri immobili nel comune in proprietà esclusiva o in comunione con il coniuge
Il richiedente l’ agevolazione prima casa innanzi tutto non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso o diritto d’ abitazione di altro immobile nel territorio del comune in cui si trova l’ immobile caduto in successione.
3.2 Non esser titolare, su tutto il territorio nazionale, di immobili acquistati con la agevolazione
Il richiedente poi non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.
3.3 Trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile
Il dichiarante si deve impegnare inoltre a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare, qualora già non vi risieda (non per forza nell’immobile oggetto di agevolazione)
L’ agevolazione viene estesa anche ai cittadini residenti all’ estero nell’ipotesi in cui acquistino per successione un immobile come prima casa situato nel territorio italiano o ai cittadini italiani che lavorino all’esterno, solo in relazione agli immobili siti nel territorio del comune dove ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipendono.
In queste ultime fattispecie l’agevolazione compete a condizione che l’immobile sia acquistato mortis causa come “prima casa” in qualsiasi punto del territorio italiano, senza che sia necessario che il beneficiario stabilisca entro diciotto mesi la residenza nel comune, in cui è situato l’immobile. Nel caso di residenti all’ estero risulta necessario che tali cittadini siano iscritti all’ A.I.R.E. (associazione italiani residenti all’ estero).
3.4 non rivendere l’immobile nei primi cinque anni
Il dichiarante, infine, dovrà impegnarsi a non rivendere l’immobile nei primi cinque anni dall’acquisto oppure, in caso contrario, ad acquistarne un altro come prima casa entro un anno dalla successiva vendita, pena la perdita della agevolazione con tutte le conseguenze economiche e sanzionatorie che ne seguono.

4. caratteristiche della agevolazione
L’agevolazione prima casa permette, come già si è detto, di sostituire alla regolare imposta proporzionale (2% per l’ipotecaria e 1% per la catastale), l’imposta in misura fissa.
Essa spetta sull’abitazione principale, sulla eventuale abitazione contigua (vedi infra), e su un numero massimo di tre pertinenze, rispettivamente una C2 una C6 e una C7.
Una volta che uno degli eredi richiede la agevolazione, autocertificando con apposita dichiarazione il possesso dei requisiti, l’agevolazione si estende all’intero immobile anche qualora, in caso di pluralità di beneficiari, i requisiti sussistano in capo ad uno solo di essi (gli altri sono detti “beneficiari in estensione”) al momento dell’apertura della successione.

5. La dichiarazione sostitutiva in cui il richiedente autocertifica il possesso dei requisiti
L’erede/dichiarante non solo deve possedere tutti i requisiti previsti dalla normativa e mantenerli a pena di decadenza dalla agevolazione, deve anche formulare apposita autocertificazione in cui attesta, sotto la propria responsabilità, detto possesso.
La dichiarazione sostitutiva deve essere inglobata nella dichiarazione di successione ed in particolare:
– nelle successioni presentate con il modello 4 tradizionale, la autocertificazione, sottoscritta in originale e corredata con copia del documento di identità, dovrà essere allegata come documento della successione;
– nelle successioni presentate con il nuovo modello telematico essa farà parte del quadro EH se resa dal dichiarante dell’intera successione, dovrà invece essere allegata in forma documentale, corredata del documento di identità del firmatario, se resa da uno degli altri coeredi diversi dal dichiarante che sottoscrive la pratica successoria.

6. Decadenza dell’ agevolazione prima casa
E’ possibile perdere la agevolazione in alcuni casi.
a) dichiarazione mendace dei requisiti oggettivi e soggettivi
In caso di false dichiarazioni si avrà la decadenza del beneficio delle agevolazioni, nonchè verrà richiesto il pagamento delle imposte non pagate, oltre alle sanzioni. La decadenza dell’ agevolazione colpirà sia il soggetto dichiarante sia gli altri eventuali eredi che indirettamente ne hanno beneficiato, per cui verrà richiesto a tutti il pagamento delle imposte non pagate. Le sanzioni però saranno a carico del solo dichiarante, in quanto sarà stata sua la dichiarazione non veritiera. Pertanto in questo caso le responsabilità maggiori in caso di falsa dichiarazione saranno attribuite a colui che ha richiesto l’ agevolazione.
b) Non trasferimento della residenza nel comune in cui è situato l’immobile entro i diciotto mesi:
Anche in questo caso si decade dall’ agevolazione prima casa. A differenza del primo caso però le sanzioni e il recupero dell’ imposta saranno totalmente a carico di chi ha richiesto l’ agevolazione. Dunque gli altri eventuali eredi non avranno responsabilità. Naturalmente ci sono anche delle eccezioni. Una di queste è quella “per causa di forza maggiore”. Può capitare infatti che per cause non dipendenti dalla volontà di chi ha richiesto l’ agevolazione prima casa, non ci si possa comunque trasferire nel comune la residenza. In tal caso la Agenzia non rileverà la decadenza dal beneficio.
c) Rivendita dell’immobile entro cinque anni e non riacquisto entro l’anno di altro immobile da adibire ad abitazione principale.
La rivendita infraquinquennale dell’immobile comporta la decadenza per intero del beneficio, con il recupero dell’imposta e delle sanzioni in capo al solo dichiarante. Se, invece la rivendita dell’immobile entro cinque anni è posta in essere da parte di un coerede non dichiarante, questa non comporta alcuna decadenza dal beneficio, nemmeno in capo al soggetto che ha ceduto l’immobile, in quanto non è possibile perdere un requisito che di fatto non era stato dal soggetto richiesto.
Più recentemente la Agenzia delle entrate, con le Risoluzioni 105/2011 e 112/2012 ha chiarito che, in caso di non trasferimento della residenza o cessione entro i cinque anni, ferma restando la perdita del beneficio (imposta fissa al posto della imposta proporzionale), in caso di autodenuncia del contribuente prima della perdita dei requisiti, non si applicherà la sanzione del 30%.

7. casi particolari
7.1. L’ agevolazione prima casa puo’ essere richiesta piu’ volte per la stessa abitazione
Può succedere che un erede richieda e ottenga più volte l’ agevolazione prima casa nel caso in cui lo stesso erediti in periodi diversi quote della stessa abitazione.
Riassumendo, ferme restando le altre condizioni, l’agevolazione spetta anche nelle ipotesi in cui: si acquistino a titolo gratuito ulteriori quote di proprietà dello stesso bene; il titolare del diritto di usufrutto, uso e abitazione acquisti a titolo gratuito la nuda proprietà dello stesso bene; il nudo proprietario acquisti a titolo gratuito il diritto d’usufrutto, uso o abitazione sullo stesso bene.
7.2. L’ agevolazione prima casa puo’ essere richiesta su due unità immobiliari contigue
Con la Circolare AE 38/2005 l’agenzia delle Entrate ha chiarito che i benefici collegati alla applicazione della agevolazione prima casa spettano anche per “l’acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso”
Il richiedente l’agevolazione in successione, peraltro, ha l’obbligo di unire catastalmente gli immobili contigui entro 3 anni dalla presentazione della dichiarazione, impegnandosi in tal senso rendendo specifica dichiarazione sostitutiva di atto notorio.
7.3. L’ agevolazione prima casa puo’ essere richiesta più volte per abitazioni diverse
In caso di più eredi in possesso dei requisiti per accedere alla agevolazione prima casa, nella stessa successione potranno esserci più richieste di agevolazione (fino ad un massimo di una per erede). Ne consegue che tutti gli eredi godranno, immobile per immobile, del beneficio che, come si è detto, si estende all’intero immobile beneficiato.
7.4 L’ agevolazione prima casa puo essere richiesta anche per un soggetto gia deceduto
L’ agevolazione prima casa può essere richiesta anche per un soggetto che è gia deceduto. L’ importante è che il soggetto fosse in vita al momento dell’ apertura della successione e che in quel momento potesse godere delle agevolazioni. Naturalmente la richiesta verrà presentata dal suo erede.
7.5 L’ agevolazione prima casa puo’ essere richiesta prima in successione e poi per compravendita
Particolare è poi il caso in cui ad un acquisto mortis causa di un immobile, per cui si è chiesta l’agevolazione prima casa , segua un successivo acquisto a titolo oneroso di altro immobile. In questo caso e solo in questo caso, l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” in relazione all’acquisto mortis causa non preclude, ricorrendone i presupposti, la possibilità, in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra casa di abitazione non di lusso, di fruire nuovamente dei benefici “prima casa”, stante la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato (in tal senso circolare AE 44/2001).
7.6 L’ agevolazione prima casa puo’ essere richiesta anche dal coniuge che rinuncia all’eredità
Premesso che il coniuge rinunciatario mantiene, se ne ha diritto (spettando solo in caso di abitazione di proprietà esclusiva del de cuius o in comunione tra i coniugi), il diritto d’abitazione nella casa coniugale che compete al coniuge superstite ex lege ai sensi dell’art.540 c.c. a prescindere dalla vicenda successoria, in tal caso egli/ella avrà diritto di chiedere la agevolazione prima casa, sempre che sia in possesso di tutti gli altri requisiti.
In tal senso si è altresì espressa l’Agenzia Entrate con la Risoluzione AE 29/2005

Agevolazione prima casa: in alcuni casi si può cambiare idea senza sanzioni – risoluzioni 105/2011 e 112/2012

Ogni volta che un contribuente chiede la applicazione della agevolazione prima casa egli allega a detta richiesta una autocertificazione in cui dichiara di possedere determinati requisiti e di garantire, entro certi termini, il perseguimento di altri specifici requisiti.

Il mancato possesso di uno dei requisiti che risultasse a seguito di un accertamento fatto dalla Agenzia delle Entrate comporterebbe peraltro, in capo al contribuente, colpevole di aver reso una dichiarazione mendace, la perdita della agevolazione e il conseguente pagamento dell’imposta piena oltre alla sanzione piena, pari al 30% d’imposta.

Ora, per le dichiarazioni che riguardano requisiti che il soggetto deve possedere nel momento in cui rende la autocertificazione il lavoro della Agenzia è semplice: dovrà verificare la veridicità della dichiarazione e, eventualmente contestarne la mendacità.

Ma cosa succede per i requisiti che il dichiarante si impegna ad ottenere entro un certo termine?

Il dichiarante infatti si impegna ad acquisire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi e si impegna anche a non rivendere l’immobile (salvo il caso di vendita e successivo acquisto di altra prima casa entro l’anno) per i primi cinque anni.

Se il dichiarante non rispetta detti impegni nei termini è naturale che la Agenzia potrà elevare avviso di accertamento e chiedere il pagamento dell’intera imposta proporzionale oltre alla sanzione complessiva dovuta. Ma se il contribuente si rendesse conto prima della scadenza dei rispettivi termini di non poter rispettare l’impegno? Potrebbe modificare la sua dichiarazione o sarebbe per forza destinato a pagare integralmente le sanzioni che, scaduto il termine, gli verranno comminate?

Sul punto sono di aiuto due importanti Risoluzioni della Agenzia delle Entrate: la n105/2011 e la n. 112/2012.

La prima si occupa dell’impegno ad acquisire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dalla dichiarazione e precisa che se il contribuente, prima della scadenza di detto termine, si accorgesse di non poter rispettare la dichiarazione potrebbe, così da non far risultare mendace la sua dichiarazione, rinunciare alla agevolazione prima casa tramite apposita istanza.

In tal caso il contribuente, a seguito della notifica dell’avviso di liquidazione da parte dell’ufficio, sarà tenuto a corrispondere un importo pari alla differenza tra l’imposta ordinaria applicabile in assenza di agevolazione e quella agevolata effettivamente sostenuta, oltre a dover versare gli interessi, calcolati a decorrere dalla data di avvenuta dichiarazione.

Non sarà però tenuto al pagamento della sanzione amministrativa stabilita nella misura del 30 per cento dell’imposta effettivamente dovuta, comminata invece in caso di accertamento da parte della Agenzia.

Stesso discorso, per analogia, in merito all’impegno di non rivendere l’immobile entro cinque anni; fattispecie regolata dalla Risoluzione AE 112/2012.
Il caso è quello del contribuente che vende l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” prima che siano trascorsi i 5 anni e che non intende acquistarne un altro da adibire ad abitazione principale entro l’anno.

Ebbene egli, nel caso in cui sia ancora pendente il termine dei 12 mesi per l’acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale, trovandosi nella condizione di non poter o di non voler rispettare l’impegno assunto, anche in forza di motivi personali, potrà comunicare il proprio intendimento all’Amministrazione finanziaria, presentando apposita istanza e chiedendo la riliquidazione dell’imposta assolta.
Il contribuente in questo modo verserà soltanto la differenza tra quanto versato al momento dell’acquisto dell’immobile e i relativi interessi, senza applicazione di sanzioni, dovute invece in caso di accertamento a seguito del decorso dei dodici mesi.
Cambiare idea quindi si può, a patto di farlo prima di diventare mendace e di comunicarlo all’Agenzia per la liquidazione dell’imposta in misura ordinaria.

di seguito i due link alle Risoluzioni:

Risoluzione AE 105/2011

Risoluzione AE 112/2012

Interpello 123/2018: si prima casa anche in caso di immobile preposseduto se verrà ceduto

Con la risposta ad interpello n. 123 del 21 dicembre 2018 la Agenzia delle Entrate ha risposto ad un quesito sulla “Applicabilità delle agevolazioni prima casa ai sensi dell’articolo 1, comma 4-bis, della Nota II-bis della tariffa parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131, in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune non acquistato con le agevolazioni prima casa in quanto acquistato prima dell’entrata in vigore delle relative agevolazioni”.

Il contribuente in particolare, già in possesso di altra abitazione acquistata nel solito comune senza agevolazione, chiede se può chiedere la agevolazione prima casa sulla abitazione che riceve in successione, impegnandosi a cedere il primo immobile entro l’anno.

L’agenzia precisa che:

Nel caso di specie, in relazione all’immobile ereditato, il contribuente istante non potrebbe usufruire delle agevolazioni “prima casa”, in quanto – avendo la titolarità esclusiva dell’immobile acquistato nel 1971 – non soddisfa la condizione di cui alla lettera b) della Nota II-bis della tariffa, parte prima, allegata al TUR, che, come noto, prevede che “nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.

Al riguardo, il citato comma 4-bis della Nota II-bis – di cui il contribuente invòca l’applicazione – prevede che “(..)l’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4”

Pertanto, limitatamente alla condizione di cui alla richiamata lettera b), la disposizione, di cui al citato comma 4-bis, consente al contribuente di fruire delle agevolazioni “prima casa”, nonostante sia titolare, nel Comune di residenza, di un altro immobile, precedentemente acquistato – come chiarito dalla Circolare 13 giugno 2016, n. 27 (paragrafo 3.3) – beneficiando delle agevolazioni elencate nella lettera c), della Nota II-bis, dell’articolo 1, della Tariffa, Parte prima, In definitiva, alla luce di tali considerazioni, l’applicazione della disposizione di cui al comma 4-bis, dell’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al TUR, permette al contribuente di derogare temporaneamente (entro l’anno dalla data del secondo acquisto) alla condizione di cui alla lettera b) della citata Nota II-bis, ovvero della prepossidenza di un solo altro immobile “agevolato” nello stesso Comune di residenza. Invero, scopo della norma di cui al citato comma 4-bis è quello di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione preposseduta, concedendo un lasso temporale, più lungo, per l’alienazione dell’immobile da sostituire. La norma, dunque, non deroga alla condizione prevista dalla lettera b), ma semplicemente ne posticipa la sua sussistenza entro l’anno dalla data del secondo acquisto, sicché, entro tale termine, l’acquirente deve, comunque, possedere, nel Comune di residenza, un solo immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”. Ciò premesso, si ritiene che tale condizione risulti soddisfatta anche nel caso prospettato dal contribuente, sebbene il primo ed unico immobile preposseduto nel Comune di residenza – in cui si trova anche l’immobile che gli perverrà per successione – non abbia goduto delle agevolazioni prima casa. allegata al TUR.

Ne consegue dunque che il contribuente, a patto che si impegni a cedere l’immobile preposseduto entro l’anno dalla apertura della successione può, nel frattempo, applicare la agevolazione prima casa sul nuovo immobile ricevuto.

Di seguito il link all’interpello completo: risposta+n.+123+del+2018

Risoluzione AE13/2017 – l’Agenzia riconosce l’estensione della agevolazione prima casa anche in caso di vendita e ricostruzione immobile su terreno già di proprietà del contribuente

L’Agenzia delle Entrate, con risoluzione 13/E del 26 gennaio 2017 avente ad oggetto “Permanenza dell’agevolazione “prima casa” in caso di vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno su terreno già di proprietà di un immobile da adibire ad abitazione principale  (Articolo 1 della Tariffa, parte I, nota II-bis, DPR n. 131 del 1986)”   ha affrontato uno dei punti controversi in merito alla agevolazione prima casa, già oggetto di numerose controversie giudiziali arrivate alla attenzione della Corte di Casssazione.

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