L’Agenzia delle Entrate, con risoluzione 13/E del 26 gennaio 2017 avente ad oggetto “Permanenza dell’agevolazione “prima casa” in caso di vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno su terreno già di proprietà di un immobile da adibire ad abitazione principale (Articolo 1 della Tariffa, parte I, nota II-bis, DPR n. 131 del 1986)” ha affrontato uno dei punti controversi in merito alla agevolazione prima casa, già oggetto di numerose controversie giudiziali arrivate alla attenzione della Corte di Casssazione.
La questione parte dall’analisi della Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa parte I allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro), in tema di agevolazione c.d. “prima casa”, la quale prevede che “In caso di … trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”. La disposizione in esame prevede altresì che “Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.
L’Agenzia delle Entrate, nell’interpretazione di detta norma infatti aveva esteso il mantenimento della agevolazione prima casa non solo alla vendita e riacquisto quinquennale ma anche all’acquisto di terreno e sua edificazione come prima casa negli stessi termini. Restavano fuori invece le costruzioni effettuate come prima casa su terreno già in possesso del contribuente. Da qui le numerose controversie giunte fino in Corte di Cassazione la quale, con sentenza 27 novembre 2015, n. 24253 dopo aver precisato che “… rientra nella suddetta fattispecie di esonero dalla causa di decadenza anche l’acquisto a titolo originario, per accessione al terreno di proprietà del contribuente, dell’immobile la cui realizzazione questi abbia affidato in appalto, in quanto ciò che conta è solo che nel nuovo immobile si costituisca l’abitazione principale”, ha puntualizzato che “un’interpretazione estensiva della norma è stata poi fornita dalla stessa Agenzia delle Entrate (Ris. n. 44/E del 16 marzo 2004), per la quale non determina la decadenza dal bonus fiscale “prima casa” l’acquisto, entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato, di un terreno sul quale il contribuente intende costruire la propria abitazione principale. In proposito deve subito rilevarsi come tale termine integri semplicemente un dies ad quem, senza che sia invece fissato il dies a quo, con la conseguenza che la conclusione dovrebbe restare ferma anche nell’ipotesi in cui il contribuente fosse già in precedenza proprietario del terreno, essendo solo necessario che su tale terreno venga realizzato, entro un anno dalla vendita del precedente immobile, un fabbricato utilizzabile come abitazione principale.”
Ne consegue che “deve ritenersi che abbia soddisfatto l’onere di legge il contribuente che, entro un anno dall’alienazione del primo immobile per il quale ne aveva fruito, abbia a realizzare su un proprio terreno un fabbricato, dando poi concreta attuazione al proposito di adibirvi effettivamente la propria abitazione principale. E ciò a prescindere dall’epoca di acquisto di detto terreno -sia essa anteriore o posteriore all’alienazione del primo immobile adibito a “prima casa” – ed in virtù del principio dell’accessione di cui all’art. 934 cod. civ., il quale comporta l’acquisto della proprietà della costruzione ivi realizzata ed incorporata a titolo originario, quale successivo incremento dell’originario immobile posseduto”.
La Cassazione dunque ha chiarito che ciò che rileva è la vendita infraquinquennale di immobile acquistato con agevolazione prima casa ed edificazione, entro l’anno, di altro immobile utilizzabile come prima casa, essendo invece irrilevante la data di acquisto del terreno stesso, il quale poteva ben essere in possesso del contribuente già da prima dei termini suddetti. In tal senso, ex multis anche Cassazione n. 24253/2015; 18214/2016 e 13550/2016, citate anche dalla stessa Agenzia delle Entrate.
La risoluzione suddetta quindi, pubblicata il 26 gennaio u.s. dall’Agenzia delle Entrate, altro non poteva fare che dare atto della decisione presa e ribadita dalla Cassazione ed estendere a dette ipotesi la agevolazione prima casa.
di seguito il testo della Risoluzione:
Le successioni 