Le successioni

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Le principali risoluzioni in materia di agevolazione prima casa

Risoluzione 29 /E 25.02.2005

In caso di successione mortis causa, compete l’agevolazione c.d. “prima casa”, per il diritto di abitazione di cui all’articolo 540, comma 2, del codice civile, al coniuge superstite che rinunci all’eredità mantenendo detto diritto, a condizione che egli sia in possesso dei requisiti richiesti dalla norma.

Risoluzione 32/E 16.02.2006

Il regime di favore c.d. “prima casa” si estende ai terreni, quali aree scoperte pertinenziali, solo ove gli stessi risultino “graffati” al fabbricato e cioe’ censiti al catasto urbano unitamente al bene principale.
Si ricorda, nello specifico, che la nota II-bis, comma 3, del citato art. 1 del D.P.R. n. 131/1986 estende i benefici dell’acquisto, anche con atto separato, delle pertinenze dell’immobile principale destinate al suo servizio, a condizione che siano classificate nelle categorie catastale C/2 (cantina, soffitta), C/6 (rimessa, box auto) e C/7 (tettoia, posto auto),limitatamente a ciascuna pertinenza per ciascuna categoria.

Risoluzione 213/E 08.08.2007

Anche la cessione della nuda proprietà comporta la decadenza dai benefici “prima casa” quando la vendita è effettuata prima del decorso del quinquennio dalla data dell’acquisto. In tal caso, la perdita del beneficio riguarda la parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto, calcolato applicando al prezzo dichiarato nell’atto di acquisto i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto, riportati nel prospetto allegato al testo unico dell’imposta di registro, con riferimento alla data in cui il diritto è stato acquisito. Non si decade dai benefici in questione se il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile, procede all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Risoluzione 33/E 15.10.2011
In caso di presenza di più eredi e agevolazione chiesta da uno di essi, in possesso dei requisiti, le conseguenze in caso dichiarazione mendace o di decadenza dal beneficio possono essere imputate solo al soggetto che l’ha resa, con la conseguenza che la dichiarazione risulta priva di efficacia sin dall’origine. Tuttavia, poiché è sulla base di tale dichiarazione che è stato concesso il beneficio anche agli altri soggetti interessati, la mendacità della dichiarazione comporta la decadenza non solo in capo al dichiarante, ma anche in capo agli altri coeredi o donatari, mentre la relativa sanzione risulterà applicabile unicamente al beneficiario che si è reso colpevole della dichiarazione mendace.

Risoluzione 40/E 26.04.2012

Con risoluzione 40/E del 26 aprile 2012, l’Agenzia delle entrate ha fornito alcuni chiarimenti in merito alle agevolazioni prima casa in caso di trasferimento di immobili per successione e/o donazione. Nel provvedimento, in particolare, l’Amministrazione precisa che l’agevolazione può essere richiesta, per conto dell’erede deceduto prima di aver presentato la dichiarazione di successione, anche dal successivo chiamato all’eredità, a condizione, però, che in capo a tale soggetto sussistano, alla data di apertura della successione, i requisiti previsti per fruire del regime di favore. La risoluzione nasce come risposta all’interpello posto da un contribuente, il quale ha affermato di aver presentato le dichiarazioni di successione dei propri genitori, entrambi deceduti a brevissima distanza di tempo l’uno dall’altro e proprietari, al 50% ciascuno, di un immobile adibito ad abitazione principale. Le agevolazioni possono, dunque, essere fruite in nome e per conto della madre deceduta, in possesso dei requisiti previsti dalla legge: più in particolare, in relazione alla prima successione, la dichiarazione deve essere resa, per conto dell’erede deceduta, dal figlio, ossia dal soggetto interessato, in quanto, rispetto alla madre, successivo chiamato all’eredità, ai sensi dell’articolo 479 del codice civile. In tal modo, egli acquista la legittimazione a produrre la dichiarazione di successione per conto della madre, deceduta senza aver potuto accettare l’eredità e procedere come di rito. L’esistenza delle condizioni richieste dalla legge per far valere il diritto alle agevolazioni, si attesta mediante una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa nell’interesse proprio, concernente stati, qualità personali e fatti relativi ad altri soggetti di cui abbia diretta conoscenza.

Risoluzione 90/E 17.10.2014

Nel caso di acquisto di una abitazione per usucapione, l’agevolazione “prima casa” può essere conseguita anche se le dichiarazioni che la legge richiede al contribuente per l’applicazione del beneficio fiscale non sono state rese nella sentenza e negli atti del procedimento.
Questa la precisazione resa dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 90/E del 17.10.2014, emanata in risposta ad una richiesta di chiarimenti circa la corretta interpretazione del Dpr n. 131/1986.
Il dubbio nasceva dal fatto che nella precedente risoluzione n.25/2012, la stessa Agenzia delle Entrate aveva subordinato l’applicabilità dell’agevolazione al fatto che le dichiarazioni richieste al contribuente fossero effettuate nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio per la dichiarazione di intervenuta usucapione.
Con la risoluzione n. 90/E è, invece, ora specificato che le dichiarazioni rilasciate dal contribuente non devono essere state rese necessariamente nel corso del giudizio, ma possono essere rilasciate anche a posteriori, ma sempre prima della registrazione dell’atto giudiziario.
I contribuenti possono, infatti, fruire delle agevolazioni “prima casa” mediante una dichiarazione integrativa dell’atto giudiziario, con le necessarie dichiarazioni contenute in una “dichiarazione autenticata nelle firme, da autorità anche diversa da quella che aveva redatto il provvedimento giudiziario, da allegare al provvedimento stesso nelle more della sua registrazione”.

Risoluzione 49/E 11.05.2015

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 49 dell’11 maggio 2015 in tema di decadenza dalle agevolazioni prima casa, conferma l’orientamento espresso della Corte di Cassazione. In particolare, l’agevolazione prima casa è confermata anche se si cede l’immobile acquistato usufruendo dei benefici fiscali prima del termine dei 5 anni dalla data dell’atto. Affinché ciò sia possibile, è necessario acquistare entro un anno un nuovo immobile, anche a titolo gratuito, ma tale immobile deve necessariamente essere adibito ad abitazione principale, altrimenti si perdono i benefici.

Risoluzione 13/E 26.01.2017

In data 26 gennaio 2017 è stata pubblicata la Risoluzione 13/E in materia di permanenza delle agevolazioni ‘prima casa’ in caso di vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno su terreno già di proprietà di un immobile da adibire ad abitazione principale. L’Agenzia delle Entrate ha affermato poi che, ai fini del mantenimento dell’agevolazione, sia sufficiente acquistare un terreno sul quale realizzare entro un anno l’immobile da adibire ad abitazione principale. L’immobile non deve essere per forza ultimato entro l’anno ma “è sufficiente che il fabbricato sia venuto ad esistenza, e cioè che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e che sia ultimata la copertura” (art. 2645-bis, comma 6, c.c.). Si poneva poi il dubbio se il terreno potesse o meno essere già di proprietà del soggetto che trasferisce l’immobile. In seguito alle numerose sentenze della Cassazione che si sono succedute negli anni in merito all’interpretazione della normativa, l’Agenzia è intervenuta con una risoluzione ad hoc. Nel caso in cui venga alienato l’immobile acquistato con i benefici prima casa prima che siano passati cinque anni dall’acquisto, la costruzione di un immobile ad uso abitativo, non di lusso (quindi appartenente ad una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9) da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’alienazione, su di un terreno di cui il contribuente sia già proprietario al momento dell’alienazione dell’immobile agevolato, costituisce presupposto idoneo ad evitare la decadenza dal beneficio.

Risoluzione 53/E 27.04.2017

L’agevolazione prima casa rimane valida anche laddove l’acquirente non rispetti il requisito dichiarato di svolgere la sua attività prevalente nel comune in cui si trova l’immobile, se dichiara di impegnarsi a trasferire, entro 18 mesi dall’acquisto, la residenza nello stesso comune dell’immobile. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 53/E del 27 aprile 2017, con cui ha precisato che la dichiarazione rettificativa deve essere resa con le stesse formalità giuridiche dell’atto originario. Ovviamente a condizione che i 18 mesi non siano ancora trascorsi.

Risoluzione 86/E 04.07.2017

Le agevolazioni prima casa possono essere riconosciute nel caso in cui il contribuente, che ha già fruito del beneficio in sede di acquisto a titolo oneroso, proceda all’acquisto di un nuovo immobile a titolo gratuito. A condizione, tuttavia, che il contribuente si impegni a vendere l’immobile preposseduto entro un anno dal nuovo acquisto agevolato. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate, intervenuta con la risoluzione n. 86/E del 4 luglio 2017 sulla possibilità di reiterazione delle agevolazioni riservate alla prima casa di abitazione. Con la risoluzione n. 86/E del 2017, l’Agenzia delle Entrate ha risposto ad una istanza di interpello sulla possibilità di reiterare le agevolazioni prima casa quando il contribuente, che ha già fruito del beneficio in occasione dell’acquisto a titolo oneroso di un immobile, proceda all’acquisto di un nuovo immobile a titolo gratuito (donazione). Secondo l’Agenzia delle Entrate, il nuovo regime delle agevolazioni prima casa – come modificato dalla legge di Stabilità 2016 – consente al contribuente di fruire del beneficio in relazione all’acquisto di un nuovo immobile, ancorchè risulti già in possesso di altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione, tuttavia, che si impegni ad alienare l’immobile preposseduto entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.Come chiarito con la circolare n. 12/E/2016, la nuova disciplina agevolativa riservata alla prima casa di abitazione trova applicazione anche con riferimento agli acquisti effettuati a titolo gratuito ed esplica, quindi, effetti anche ai fini dell’applicazione delle agevolazioni prima casa in sede di successione o donazione: pertanto, il contribuente che ha già acquistato una abitazione a titolo oneroso, fruendo della agevolazioni prima casa, potrà richiederle nuovamente in sede di successione o donazione, impegnandosi a rivendere, entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile agevolato, l’immobile preposseduto.

Risoluzione 107/E 01.08.2017

Con la risoluzione n. 107/E del 1 agosto 2017 l’Agenzia delle Entrate dispone che il proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni per la prima casa, dichiarato inagibile con provvedimento delle autorità competenti, possa fruire nuovamente del beneficio per l’acquisto di una nuova abitazione. La risoluzione risponde al caso specifico di un contribuente che, beneficiando del bonus prima casa, aveva acquistato un immobile abitativo dichiarato successivamente inagibile, con ordinanza del sindaco, a causa degli eventi sismici intervenuti nell’agosto e nell’ottobre del 2016. Il contribuente ha chiesto, quindi, chiarimenti all’Agenzia delle Entrate sulla possibilità di acquistare una nuova abitazione fruendo nuovamente dell’agevolazione.

Risoluzione 126/E 17.10.2017

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 126/E del 17 ottobre 2017 ha chiarito che l’agevolazione ai fini delle imposte indirette per la “prima casa” è applicabile, con riferimento ad un solo immobile, nei casi in cui a seguito della morte del coniuge, un soggetto acquisti per successione la titolarità di tre immobili nel medesimo Comune (prima detenuti in comunione con il coniuge defunto). In tal caso le imposte ipotecarie e catastali in sede di successione, per l’immobile che beneficia dei requisiti “prima casa”, saranno dovute in misura fissa pari ad Euro 200 ciascuna. Sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che nel caso prospettato dall’istante l’agevolazione “prima casa” torna applicabile in considerazione del fatto che il coniuge erede:
1) non è più titolare degli immobili “in comunione con il coniuge”, considerato che la comunione si scioglie con la morte;
2) può dichiarare di non avere la titolarità “esclusiva” di altri immobili nel Comune, in considerazione del fatto che tale dichiarazione deve essere riferita ad immobili diversi da quelli trasferiti mediante la medesima successione.

Risoluzione 154/E 19.12.2017

Si ha diritto al bonus prima casa anche per l’acquisto di un secondo o terzo immobile da unire a quello già posseduto per il quale si era beneficiato dell’agevolazione. È questa l’ultima novità che arriva dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 154/E del 19 dicembre 2017, con la quale viene confermato che spetta l’agevolazione sulla prima casa anche per un acquisto successivo volto ad aumentare la superficie dell’abitazione. La richiesta di chiarimenti arriva da una contribuente già proprietaria di due appartamenti nello stesso immobile, di cui uno acquistato beneficiando del bonus prima casa e un altro acquistato senza usufruire delle agevolazioni fiscali. Nel caso in cui l’acquisto del nuovo appartamento sia finalizzato ad unire le abitazioni in un’unica unità immobiliare si potrà beneficiare dell’agevolazione prima casa. Il tutto, però, nel rispetto di specifici requisiti. Per l’acquisto di una nuova abitazione adiacente ai due appartamenti già posseduti finalizzato all’unificazione, anche a fini catastali, è possibile richiedere nuovamente le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. L’Agenzia delle Entrate chiarisce tuttavia che il regime fiscale di favore si applica anche all’acquisto del nuovo immobile a patto che l’abitazione dopo l’unione conservi le caratteristiche non di lusso, ovvero che la categoria catastale con la quale verrà classificata la casa di abitazione sia diversa dalle categorie A\1, A\8 e A\9.


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