Le successioni

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Focus sulla agevolazione prima casa in successione

1. Introduzione
Quando all’ interno dell’ asse ereditario vi è un immobile non di lusso (nello specifico non classificato catastalmente nelle categorie A1, abitazioni di tipo signorile, A8 abitazioni in ville, A9, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) che andrà destinato come prima casa è possibile richiedere le cosiddette “agevolazioni per la prima casa”. Le agevolazioni consistono nel pagare l’ imposta ipotecaria e catastale in maniera fissa, secondo il minimo d’imposta (attualmente 200,00 euro per ciascuna imposta) invece che applicare le percentuali, rispettivamente del 2% e 1% sul valore dell’ immobile. In merito ai minimi d’ imposta da pagare, peraltro, bisognerà sempre fare riferimento, agli importi che erano in vigore al momento dell’ apertura della successione, ad eccezione di quelle successioni apertesi nel periodo che va dal 25/10/2001 al 03/10/2006, per le quali i minimi d’ imposta da pagare faranno riferimento agli importi in vigore al momento della presentazione e non a quelli vigenti al momento dell’ apertura della successione.
Fatta questa breve precisazione è opportuno ricordare che per poter godere dell’ agevolazione sulla prima casa è necessario che l’erede dimostri non solo che l’immobile possegga determinati requisiti oggettivi, ma anche che egli stesso, in qualità di richiedente, possegga alcuni requisiti soggettivi, primo tra tutti l’avere residenza nel comune in cui insiste l’ immobile per cui si chiede l’ agevolazione, oppure, in caso contrario, dichiarare di trasferirla entro 18 mesi dalla data di apertura della successione (data di morte del de cuius) in detto comune, o, ancora, di prestare attività lavorativa nel comune in cui si trova l’ immobile per cui si chiede l’ agevolazione.
Il possesso dei requisiti soggettivi e oggettivi necessari per accedere alla agevolazione andrà dichiarato su apposita dichiarazione sostitutiva ai sensi di legge.
Naturalmente la agevolazione può essere richiesta solamente per la prima casa e le sue pertinenze. Tutti gli altri immobili (terreni e fabbricati) facenti parte dell’ asse ereditario sconteranno le imposte ipocatastali ordinarie del 2% e del 1%.
2. Requisiti oggettivi
2.1 Tipologia dell’ immobile per il quale si chiedono i benefici fiscali prima casa
Come affermato in precedenza per poter godere dell’ agevolazione l’ immobile non deve avere caratteristiche di lusso. A tal proposito è stata introdotta qualche novità nel 2014. Per le successioni apertesi prima del 01 gennaio 2014, si può richiedere l’ agevolazione senza fare esplicito riferimento alla categoria catastale, facendo altresì riferimento alla normativa precedente attestante la definizione di immobili di lusso. Per le successioni, che invece si aprono dopo il 31 dicembre 2013, nella richiesta di agevolazione è necessario fare riferimento alla categoria catastale. Per le successioni apertesi dopo il 31 dicembre 2013, sarà quindi necessario dichiarare che l’ immobile non rientri nelle categorie catastali di lusso ossia A1, A8 e A9.
All’immobile principale poi possono essere collegate le relative pertinenze, a condizione che appartengano alle categorie catastali C/2 C/6 e C/7, che presentino il vincolo pertinenziale e che siano indicate in un massimo di tre (una per categoria)

2.2 Diritti trasferiti e ubicazione dell’ immobile
L’ agevolazione prima casa non spetta solo per il trasferimento del diritto di piena proprietà dell’ abitazione non di lusso, bensì anche per il trasferimento della nuda proprietà, usufrutto, uso e diritto di abitazione. Si estende dunque ai principali diritti reali minori.
L’ immobile per il quale si chiedono i benefici fiscali , infine, deve essere ubicato nel comune in cui il beneficiario ha la propria residenza, o dove intende stabilirla entro 18 mesi dalla data di apertura della successione (data di morte), anche se non è necessario che il richiedente vada effettivamente a risiedere nell’immobile per cui chiede la agevolazione prima casa. In alternativa, comunque, l’ agevolazione spetta anche a colui che pur non avendo la residenza nel comune, vi svolga la propria attività lavorativa. Uniche eccezioni a detta regola: gli appartenenti alle Forze Armate e i cittadini residenti all’estero iscritti all’Aire.

3. Requisiti soggettivi del richiedente
3.1 Non essere titolare di altri immobili nel comune in proprietà esclusiva o in comunione con il coniuge
Il richiedente l’ agevolazione prima casa innanzi tutto non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso o diritto d’ abitazione di altro immobile nel territorio del comune in cui si trova l’ immobile caduto in successione.
3.2 Non esser titolare, su tutto il territorio nazionale, di immobili acquistati con la agevolazione
Il richiedente poi non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.
3.3 Trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’immobile
Il dichiarante si deve impegnare inoltre a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare, qualora già non vi risieda (non per forza nell’immobile oggetto di agevolazione)
L’ agevolazione viene estesa anche ai cittadini residenti all’ estero nell’ipotesi in cui acquistino per successione un immobile come prima casa situato nel territorio italiano o ai cittadini italiani che lavorino all’esterno, solo in relazione agli immobili siti nel territorio del comune dove ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipendono.
In queste ultime fattispecie l’agevolazione compete a condizione che l’immobile sia acquistato mortis causa come “prima casa” in qualsiasi punto del territorio italiano, senza che sia necessario che il beneficiario stabilisca entro diciotto mesi la residenza nel comune, in cui è situato l’immobile. Nel caso di residenti all’ estero risulta necessario che tali cittadini siano iscritti all’ A.I.R.E. (associazione italiani residenti all’ estero).
3.4 non rivendere l’immobile nei primi cinque anni
Il dichiarante, infine, dovrà impegnarsi a non rivendere l’immobile nei primi cinque anni dall’acquisto oppure, in caso contrario, ad acquistarne un altro come prima casa entro un anno dalla successiva vendita, pena la perdita della agevolazione con tutte le conseguenze economiche e sanzionatorie che ne seguono.

4. caratteristiche della agevolazione
L’agevolazione prima casa permette, come già si è detto, di sostituire alla regolare imposta proporzionale (2% per l’ipotecaria e 1% per la catastale), l’imposta in misura fissa.
Essa spetta sull’abitazione principale, sulla eventuale abitazione contigua (vedi infra), e su un numero massimo di tre pertinenze, rispettivamente una C2 una C6 e una C7.
Una volta che uno degli eredi richiede la agevolazione, autocertificando con apposita dichiarazione il possesso dei requisiti, l’agevolazione si estende all’intero immobile anche qualora, in caso di pluralità di beneficiari, i requisiti sussistano in capo ad uno solo di essi (gli altri sono detti “beneficiari in estensione”) al momento dell’apertura della successione.

5. La dichiarazione sostitutiva in cui il richiedente autocertifica il possesso dei requisiti
L’erede/dichiarante non solo deve possedere tutti i requisiti previsti dalla normativa e mantenerli a pena di decadenza dalla agevolazione, deve anche formulare apposita autocertificazione in cui attesta, sotto la propria responsabilità, detto possesso.
La dichiarazione sostitutiva deve essere inglobata nella dichiarazione di successione ed in particolare:
– nelle successioni presentate con il modello 4 tradizionale, la autocertificazione, sottoscritta in originale e corredata con copia del documento di identità, dovrà essere allegata come documento della successione;
– nelle successioni presentate con il nuovo modello telematico essa farà parte del quadro EH se resa dal dichiarante dell’intera successione, dovrà invece essere allegata in forma documentale, corredata del documento di identità del firmatario, se resa da uno degli altri coeredi diversi dal dichiarante che sottoscrive la pratica successoria.

6. Decadenza dell’ agevolazione prima casa
E’ possibile perdere la agevolazione in alcuni casi.
a) dichiarazione mendace dei requisiti oggettivi e soggettivi
In caso di false dichiarazioni si avrà la decadenza del beneficio delle agevolazioni, nonchè verrà richiesto il pagamento delle imposte non pagate, oltre alle sanzioni. La decadenza dell’ agevolazione colpirà sia il soggetto dichiarante sia gli altri eventuali eredi che indirettamente ne hanno beneficiato, per cui verrà richiesto a tutti il pagamento delle imposte non pagate. Le sanzioni però saranno a carico del solo dichiarante, in quanto sarà stata sua la dichiarazione non veritiera. Pertanto in questo caso le responsabilità maggiori in caso di falsa dichiarazione saranno attribuite a colui che ha richiesto l’ agevolazione.
b) Non trasferimento della residenza nel comune in cui è situato l’immobile entro i diciotto mesi:
Anche in questo caso si decade dall’ agevolazione prima casa. A differenza del primo caso però le sanzioni e il recupero dell’ imposta saranno totalmente a carico di chi ha richiesto l’ agevolazione. Dunque gli altri eventuali eredi non avranno responsabilità. Naturalmente ci sono anche delle eccezioni. Una di queste è quella “per causa di forza maggiore”. Può capitare infatti che per cause non dipendenti dalla volontà di chi ha richiesto l’ agevolazione prima casa, non ci si possa comunque trasferire nel comune la residenza. In tal caso la Agenzia non rileverà la decadenza dal beneficio.
c) Rivendita dell’immobile entro cinque anni e non riacquisto entro l’anno di altro immobile da adibire ad abitazione principale.
La rivendita infraquinquennale dell’immobile comporta la decadenza per intero del beneficio, con il recupero dell’imposta e delle sanzioni in capo al solo dichiarante. Se, invece la rivendita dell’immobile entro cinque anni è posta in essere da parte di un coerede non dichiarante, questa non comporta alcuna decadenza dal beneficio, nemmeno in capo al soggetto che ha ceduto l’immobile, in quanto non è possibile perdere un requisito che di fatto non era stato dal soggetto richiesto.
Più recentemente la Agenzia delle entrate, con le Risoluzioni 105/2011 e 112/2012 ha chiarito che, in caso di non trasferimento della residenza o cessione entro i cinque anni, ferma restando la perdita del beneficio (imposta fissa al posto della imposta proporzionale), in caso di autodenuncia del contribuente prima della perdita dei requisiti, non si applicherà la sanzione del 30%.

7. casi particolari
7.1. L’ agevolazione prima casa puo’ essere richiesta piu’ volte per la stessa abitazione
Può succedere che un erede richieda e ottenga più volte l’ agevolazione prima casa nel caso in cui lo stesso erediti in periodi diversi quote della stessa abitazione.
Riassumendo, ferme restando le altre condizioni, l’agevolazione spetta anche nelle ipotesi in cui: si acquistino a titolo gratuito ulteriori quote di proprietà dello stesso bene; il titolare del diritto di usufrutto, uso e abitazione acquisti a titolo gratuito la nuda proprietà dello stesso bene; il nudo proprietario acquisti a titolo gratuito il diritto d’usufrutto, uso o abitazione sullo stesso bene.
7.2. L’ agevolazione prima casa puo’ essere richiesta su due unità immobiliari contigue
Con la Circolare AE 38/2005 l’agenzia delle Entrate ha chiarito che i benefici collegati alla applicazione della agevolazione prima casa spettano anche per “l’acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso”
Il richiedente l’agevolazione in successione, peraltro, ha l’obbligo di unire catastalmente gli immobili contigui entro 3 anni dalla presentazione della dichiarazione, impegnandosi in tal senso rendendo specifica dichiarazione sostitutiva di atto notorio.
7.3. L’ agevolazione prima casa puo’ essere richiesta più volte per abitazioni diverse
In caso di più eredi in possesso dei requisiti per accedere alla agevolazione prima casa, nella stessa successione potranno esserci più richieste di agevolazione (fino ad un massimo di una per erede). Ne consegue che tutti gli eredi godranno, immobile per immobile, del beneficio che, come si è detto, si estende all’intero immobile beneficiato.
7.4 L’ agevolazione prima casa puo essere richiesta anche per un soggetto gia deceduto
L’ agevolazione prima casa può essere richiesta anche per un soggetto che è gia deceduto. L’ importante è che il soggetto fosse in vita al momento dell’ apertura della successione e che in quel momento potesse godere delle agevolazioni. Naturalmente la richiesta verrà presentata dal suo erede.
7.5 L’ agevolazione prima casa puo’ essere richiesta prima in successione e poi per compravendita
Particolare è poi il caso in cui ad un acquisto mortis causa di un immobile, per cui si è chiesta l’agevolazione prima casa , segua un successivo acquisto a titolo oneroso di altro immobile. In questo caso e solo in questo caso, l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” in relazione all’acquisto mortis causa non preclude, ricorrendone i presupposti, la possibilità, in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra casa di abitazione non di lusso, di fruire nuovamente dei benefici “prima casa”, stante la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato (in tal senso circolare AE 44/2001).
7.6 L’ agevolazione prima casa puo’ essere richiesta anche dal coniuge che rinuncia all’eredità
Premesso che il coniuge rinunciatario mantiene, se ne ha diritto (spettando solo in caso di abitazione di proprietà esclusiva del de cuius o in comunione tra i coniugi), il diritto d’abitazione nella casa coniugale che compete al coniuge superstite ex lege ai sensi dell’art.540 c.c. a prescindere dalla vicenda successoria, in tal caso egli/ella avrà diritto di chiedere la agevolazione prima casa, sempre che sia in possesso di tutti gli altri requisiti.
In tal senso si è altresì espressa l’Agenzia Entrate con la Risoluzione AE 29/2005


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