Si avvicina la data del versamento dell’acconto IMU 2026 e quando sono caduti in successione uno o più immobili, gli eredi o, più correttamente, i chiamati all’eredità devono affrontare anche il tema dell’IMU ed il calcolo dell’acconto dovuto il 16 Giugno.

La questione è spesso sottovalutata, perché si tende a pensare che l’imposta resti sospesa fino alla presentazione della dichiarazione di successione o fino alla voltura catastale. In realtà non è così: l’IMU continua a maturare secondo le regole ordinarie e deve essere correttamente ripartita tra il periodo anteriore e quello successivo al decesso.

Il riferimento normativo principale è la Legge 27 dicembre 2019, n. 160, che disciplina la nuova IMU, in particolare i commi 739 e seguenti.

Ai fini del calcolo, assume particolare importanza il comma 761, secondo cui l’imposta è dovuta per anni solari, proporzionalmente alla quota e ai mesi di possesso. Il mese si computa per intero quando il possesso si è protratto per più della metà dei giorni.

Nel caso di successione, quindi, occorre partire dalla data del decesso. L’IMU maturata fino a tale data riguarda il defunto; quella successiva riguarda invece i soggetti che subentrano nell’immobile, secondo le rispettive quote o secondo il diritto reale effettivamente spettante.

Il calcolo dell’IMU nell’anno del decesso: come farlo

Per gli immobili caduti in successione dal 1° gennaio 2026 in poi, il primo passaggio consiste nel verificare quanti mesi dell’anno devono essere imputati al defunto e quanti ai successori. Se, ad esempio, il decesso è avvenuto il 10 marzo 2026, il defunto ha posseduto l’immobile per meno della metà del mese di marzo. In questo caso, salvo particolarità, l’IMU del mese di marzo sarà imputata ai successori, mentre al defunto saranno imputati gennaio e febbraio. Se invece il decesso è avvenuto il 20 marzo 2026, il possesso del defunto si è protratto per più della metà del mese. Di conseguenza, marzo sarà imputato al defunto e i successori inizieranno a conteggiare l’IMU da aprile.

Questa distinzione è importante anche ai fini della dichiarazione di successione. L’IMU riferita al periodo anteriore al decesso, se non ancora pagata, può costituire un debito del defunto e, se documentata, può essere indicata tra le passività ereditarie secondo le regole del D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346. Una ulteriore verifica prudenziale andrà fatta per accertare se l’IMU dovuto negli anni pregressi sia stata regolarmente corrisposta; altrimenti andranno riportati anch’essi tra le passività ereditarie. Al contrario, l’IMU maturata dopo il decesso non è una passività del defunto, ma un’obbligazione dei successori o dei titolari dei diritti reali sull’immobile.

Chi deve pagare dopo l’apertura della successione

Dopo la morte del proprietario, l’IMU deve essere calcolata in capo ai soggetti che subentrano nella titolarità del bene. In linea generale, ciascun erede paga in proporzione alla propria quota.

Esempio: se un immobile viene ereditato da tre figli in parti uguali, ciascuno dovrà versare l’IMU per un terzo, indicando correttamente nel modello F24 la propria quota, il codice catastale del Comune, il codice tributo, l’anno di riferimento e l’eventuale acconto o saldo.

Occorre però fare attenzione ai casi in cui esiste un diritto reale che sposta la soggettività passiva. Il caso più frequente è quello del coniuge superstite. Ai sensi dell’art. 540, comma 2, c.c., al coniuge superstite spettano il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e il diritto d’uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni.

In questa ipotesi, il coniuge superstite, in quanto titolare del diritto di abitazione, è normalmente il soggetto passivo IMU sull’intero immobile. Gli altri eredi, pur avendo diritti successori, non sono tenuti al pagamento dell’IMU su quella casa finché permane il diritto di abitazione. Inoltre, se il coniuge superstite vi risiede anagraficamente e vi dimora abitualmente, l’immobile potrà beneficiare dell’esenzione per abitazione principale, salvo che si tratti di unità classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

Non bisogna invece confondere l’abitazione principale del defunto con quella degli eredi. Il fatto che l’immobile fosse esente IMU in capo al defunto non significa che l’esenzione continui automaticamente dopo la morte. Dopo il decesso occorre verificare la situazione dei nuovi soggetti passivi: residenza, dimora abituale, quota posseduta e natura dell’immobile.

Pagare l’IMU comporta accettazione tacita dell’eredità?

Un dubbio ricorrente riguarda il comportamento dei chiamati all’eredità che non hanno ancora deciso se accettare. Pagare l’IMU significa accettare tacitamente l’eredità?

La risposta, in termini generali, è negativa. L’art. 476 c.c. prevede che l’accettazione tacita si verifica quando il chiamato compie un atto che presuppone necessariamente la volontà di accettare e che egli non avrebbe diritto di compiere se non nella qualità di erede. Tuttavia, l’art. 460 c.c. consente al chiamato di compiere atti conservativi, di vigilanza e di amministrazione temporanea.

Il pagamento dell’IMU, considerato isolatamente, ha natura fiscale e può essere effettuato per evitare sanzioni, interessi o contestazioni da parte del Comune. Per questo motivo, non deve essere considerato automaticamente come accettazione tacita dell’eredità.

Il rischio aumenta, però, quando il pagamento si accompagna ad altri comportamenti più significativi: vendita dell’immobile, concessione in locazione, incasso dei canoni, richiesta di voltura catastale, divisione ereditaria, gestione del bene come proprietario o dichiarazioni rese agli enti pubblici spendendo espressamente la qualità di erede. In questi casi, il comportamento complessivo del chiamato potrebbe essere valutato come incompatibile con la semplice posizione di “chiamato all’eredità”.

Particolare prudenza è richiesta quando il chiamato si trova nel possesso dei beni ereditari. In tale ipotesi trova applicazione l’art. 485 c.c., che impone termini precisi per la redazione dell’inventario. Il mancato rispetto di tali termini può comportare conseguenze rilevanti, fino alla perdita della possibilità di accettare con beneficio d’inventario.

Suggerimenti operativi

Chi si trova a gestire immobili caduti in successione dal 2026 dovrebbe anzitutto ricostruire con precisione la data del decesso e applicare la regola della metà del mese prevista dall’IMU.

Subito dopo occorre verificare le quote ereditarie, l’eventuale presenza del coniuge superstite con diritto di abitazione e la situazione concreta dell’immobile: abitazione principale, immobile a disposizione, immobile locato, area edificabile o fabbricato diverso dall’abitazione.

È poi opportuno controllare le aliquote deliberate dal Comune per l’anno di riferimento, perché l’IMU è un tributo locale e l’importo può variare sensibilmente da un Comune all’altro.

Se il chiamato non ha ancora accettato l’eredità, il pagamento dell’IMU dovrebbe essere gestito con cautela, conservando tutta la documentazione e, ove possibile, specificando che l’adempimento viene eseguito in qualità di chiamato all’eredità e per finalità conservative. È inoltre consigliabile evitare atti di disposizione o di gestione piena dell’immobile fino a quando non sia stata assunta una decisione consapevole sull’accettazione, sulla rinuncia o sull’accettazione con beneficio d’inventario.

Per effettuare correttamente tutte le suddette operazioni l’utilizzo del software Expert IMU è indubbiamente la soluzione prudenziale migliore. Il software della Geo Network fondato su oltre 20 anni di expertise in materia, permetterà all’utente di importare direttamente dal sito dell’Agenzia delle entrate tutti i dati relativi ai beni immobili e diritti reali in capo al defunto in base al suo Codice fiscale, la verifica delle aliquote applicabili e/o la presenza di esenzioni od agevolazioni eventualmente applicabili ed il calcolo corretto delle quote ed acconti dovuti da parte dei chiamati all’eredità. Expert IMU è in offerta speciale e disponibile per l’acquisto sul sito https://www.geonetwork.it  con la garanzia “soddisfatto o rimborsato”.

Conclusioni

Per gli immobili caduti in successione dal 1° gennaio 2026, l’IMU deve essere calcolata senza attendere la chiusura della successione. L’imposta va ripartita tra il periodo riferibile al defunto e quello successivo al decesso, applicando la regola dei mesi di possesso prevista dalla L. 160/2019.

L’IMU maturata prima della morte può è un debito ereditario e, se non pagata, può rientrare tra le passività della dichiarazione di successione. L’IMU maturata dopo il decesso, invece, grava sui successori o sul titolare del diritto reale, come nel caso del coniuge superstite con diritto di abitazione.

Il pagamento dell’IMU da parte dei chiamati non comporta di per sé accettazione tacita dell’eredità, ma deve essere effettuato con prudenza. Il vero rischio nasce quando il pagamento si inserisce in una gestione più ampia dell’immobile come se il chiamato fosse già pienamente erede e proprietario.

La soluzione migliore è quindi procedere con ordine: calcolo corretto dell’imposta, verifica delle quote e dei diritti reali, conservazione della documentazione e valutazione tempestiva della posizione successoria.

Per adempiere correttamente ad ogni verifica, calcolo ed adempimento IMU, l’utilizzo del software Expert IMU è indubbiamente una soluzione prudenziale consigliabile.