L’art. 44 della legge n. 182/2025 rivoluzionerà le regole dal 18 dicembre 2025

La legge n. 182/2025, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 dicembre scorso, ha modificato radicalmente l’azione di restituzione che i legittimari possono esercitare contro i terzi acquirenti di un immobile di provenienza donativa.

Per i professionisti questo significa rivedere  l’approccio a queste operazioni e c’è un aspetto che richiede una particolare attenzione: il regime transitorio per le successioni già aperte che scade il 18.06.2026.

Il problema che la riforma ha risolto

Fino ad oggi, l’acquisto di un immobile di provenienza donativa comportava un serio rischio: se l’erede legittimario scopriva che la donazione aveva leso la sua quota di riserva, poteva non solo chiedere la riduzione della donazione, ma anche ottenere la restituzione materiale del bene dal terzo che l’aveva acquistato dal donatario. Questo era possibile entro 10 anni dalla morte del donante o 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Le conseguenze? Un mercato praticamente bloccato per questi immobili. Gli acquirenti erano diffidenti e le banche si rifiutavano quasi sistematicamente di concedere mutui ipotecari su questi beni ricevuti per donazione.

Cosa cambia dal 18 dicembre 2025

Il nuovo articolo 563 c.c.

Il cuore della riforma sta nel nuovo art. 563 c.c., che stabilisce un principio chiaro: la riduzione della donazione non pregiudica più i terzi acquirenti. Il legittimario leso conserva i suoi diritti, ma non può più pretendere la restituzione fisica dell’immobile. Deve accontentarsi di una compensazione in denaro dal donatario originario.

In pratica: da diritto reale si passa a diritto di credito. Il bene resta al terzo acquirente, il legittimario va a bussare alle casse del donatario.

Chi è protetto e chi no

Acquirenti a titolo oneroso: protezione totale. Compri pagando? L’immobile è tuo e nessuno può chiederti nulla, nemmeno una compensazione economica.

Acquirenti a titolo gratuito: se il donatario è insolvente, possono essere chiamati a compensare i legittimari, ma solo nei limiti del vantaggio che hanno ottenuto. Chi ha ricevuto gratis deve restituire (in denaro) solo se chi doveva pagare non può farlo.

L’eccezione importante: la trascrizione della domanda

Attenzione: rimane in piedi l’art. 2652, comma 1, n. 1 c.c. Se il legittimario trascrive la domanda di riduzione prima che l’acquirente trascriva il suo atto di acquisto, l’azione resta opponibile. La verifica delle visure rimane quindi essenziale, soprattutto nei prossimi sei mesi.

Il regime transitorio: 6 mesi per decidere

Questo è il punto più delicato, a nostro avviso, che richiede attenzione immediata da parte dei professionisti.

– Successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025

Si applica subito la nuova disciplina. Il legittimario leso può chiedere solo compensazione in denaro, non la restituzione del bene.

– Successioni già aperte prima del 18 dicembre 2025

La vecchia disciplina (con possibilità di chiedere la restituzione anche ai terzi) continua ad applicarsi solo se entro 6 mesi dall’entrata in vigore (quindi entro il 18 giugno 2026) si verifica una di queste situazioni:

1. La domanda di riduzione era già stata notificata e trascritta prima del 18 dicembre 2025
2. La domanda di riduzione viene notificata e trascritta entro il 18 giugno 2026
3. Viene notificato e trascritto un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione (ex art. 563, comma 4, c.c. vecchio testo) entro il 18 giugno 2026, sia verso il donatario che verso i suoi aventi causa

Se nessuna di queste condizioni si realizza entro i sei mesi, la nuova disciplina si applica retroattivamente anche alle successioni già aperte. In pratica: chi non si attiva entro il 18 giugno 2026 perde la possibilità di agire contro i terzi acquirenti.

Cosa devono fare i professionisti

Avvocati – azione richiesta

Se avete clienti legittimari con successioni già aperte che potrebbero voler agire contro terzi acquirenti, è il caso di consigliarli subito. Hanno tempo fino al 18 giugno 2026 per:

• Notificare e trascrivere la domanda giudiziale di riduzione, oppure
• Notificare e trascrivere un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione

Passato questo termine, potranno ancora fare causa, ma solo per ottenere compensazione economica dal donatario. Se vogliono preservare la possibilità di agire contro i terzi, devono muoversi ora.

Notai – verifiche rafforzate

Fino al 18 giugno 2026, nelle compravendite di immobili donati occorre fare verifiche particolarmente accurate nelle visure per identificare:

• Domande di riduzione già trascritte
• Atti di opposizione alla donazione trascritti

E’ opportuno informare le parti sul nuovo regime e spiegare che, superato il termine transitorio, gli immobili donati torneranno ad essere accettati con maggiore facilità dalle banche per la concessione di mutui ipotecarie.

Tecnici estimatori

Cambiano i parametri di valutazione per gli immobili di provenienza donativa. Il rischio praticamente scompare (salvo le trascrizioni di domande anteriori all’acquisto), quindi i coefficienti di rischio che trovavano applicazione vanno rivisti al ribasso. Dopo giugno 2026, questi immobili torneranno ad avere valori di stima potenzialmente maggiorati.

Istituti di credito

La riforma dovrebbe sbloccare la concessione di mutui ipotecari su immobili donati. Dal 18 giugno 2026, scomparso il periodo transitorio, questi immobili potranno essere accettati come garanzia con gli stessi criteri degli altri, anche per ciò che concerne la determinazione del c.d. “Property Value” sulla cui base la banca potrà determinare con maggior accuratezza il “mortgage lending value”  stabilendo  l’importo del mutuo erogabile in base agli immobili dati in garanzia ed oggetti di ipoteca.   

In sintesi: cosa fare in presenza di immobili oggetto di donazione

1. Se rappresenti legittimari con successioni aperte prima del 18 dicembre 2025: valuta entro il 18 giugno 2026 se notificare e trascrivere opposizioni o domande giudiziali
2. Se stai preparando atti preparatori a compravendite di immobili donati: verifica attentamente le visure per eventuali trascrizioni di opposizioni o domande, almeno fino a giugno 2026
3. Se valuti immobili donati: rivedi i coefficienti di rischio alla luce della nuova disciplina
4. Se devi istruire pratiche di mutuo: preparati ad accettare immobili donati come garanzia dopo il periodo transitorio

Conclusioni: questa riforma sblocca il mercato degli immobili donati, ma il periodo transitorio richiede particolare attenzione. Chi deve tutelare legittimari ha sei mesi per agire. Chi acquista o finanzia immobili donati deve verificare con cura l’esistenza di trascrizioni fino a tutto il 18 giugno 2026.