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Agevolazione “prima casa”: analisi dell’evoluzione della normativa e della prassi ministeriale nel corso del 2024.
In un recente incontro di studio tenutosi Venerdì 31 Gennaio u.s. nell’ambito del corso “Masterclass Successioni” organizzato da Geo Network, il dott. Vittorio Giustiniani, commercialista ed esperto fiscalista, ha illustrato l’evoluzione della normativa e della prassi ministeriale durante il 2024 in tema di agevolazione “prima casa”, soffermandosi sull’analisi delle novità normative, circolari, risoluzioni e risposte ad interpelli da parte dell’Agenzia delle entrate.
Vediamo di illustrare le principali:
1) L’agevolazione “prima casa” può essere legittimazione richiesta anche con dichiarazione di successione integrativa o sostitutiva della iniziale dichiarazione di successione (Risoluzione n. 66/2024)
E’ possibile usufruire dell’agevolazione a patto che:
a) siano presenti tutti i requisiti di legge per richiedere l’agevolazione;
b) se è già stata presentata una prima dichiarazione di successione, la sostitutiva e/o integrativa deve essere presentata entro due anni dal pagamento dell’imposta principale (art. 27 c. 3 D.lgs. n. 346/1990);
c) se la dichiarazione è stata omessa, la dichiarazione di successione deve essere presentata entro cinque anni dal termine ordinario di presentazione (art. 27 c. 4 Dlgs 346/1990);
d) se la dichiarazione viene omessa e si supera la fascia di quinquiennio di accertamento, si può richiedere l’agevolazione normalmente in quanto il potere di accertamento dell’Agenzia risulta decaduto.
Si ricorda che la dichiarazione di successione può essere sempre emendata da errori a sfavore del contribuente a patto che ciò avvenga prima della notifica dell’avviso di rettifica o liquidazione oppure comunque prima del decorso del termine ultimo previsto dalla legge per la notifica dell’avviso (cfr. Risoluzione n. 8/2012)
2) Agevolazioni prima casa: e’ decaduto nel 2025 la possibilità di usufruire del beneficio ex art. 64 del D.L. “Sostegni bis” del 2021.
Art. 64 del DL n. 71/2021 prevedeva un’agevolazione destinata agli «under 36» – acquirenti prima casa non di lusso che nell’anno di acquisto dell’immobile non abbiano ancora compiuto i 36 anni e con Isee entro 40mila euro annui – esentandoli dal pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale relativamente agli atti stipulati nel periodo compreso tra la data di entrata in vigore del D.L. ed il 31 dicembre 2023. Il D.L. n. 215/2023 ha esteso questa opzione sino al 31.12.2024 solamente in presenza di un atto preliminare sottoscritto e registrato entro il 31.12.2023; nel caso di Iva 4% veniva introdotto un credito di imposta a favore degli acquirenti. Per gli stessi giovani viene introdotta una garanzia dello Stato sino all’80% del mutuo prima casa contratto con la banca.
L’esonero previsto dall’articolo 64 D.L. “Sostegni bis” riguarda anche il versamento dell’imposta di registro, bollo, ipotecaria e catastale per i finanziamenti relativi agli immobili abitativi agevolati ai sensi della nota II bis dell’articolo 1 Tariffa Parte Prima TUIR.
Attualmente non esiste più un’agevolazione fiscale particolare per l’acquisto prima casa destinata agli «under 36», ma sono attive sino al 31.12.2027 (proroga temporale contenuta nella legge di bilancio n. 207/24) forme di garanzia statale con garanzia sino all’80% sui mutui ipotecari contratti per l’acquisto prima casa da parte di giovani «under 36» e con Isee entro 40mila euro annui, estendendo poi queste garanzie – sino al 90% – anche a favore di famiglie numerose (con 3-4-5 o più figli), di nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, di conduttori di alloggi di proprietà di Istituti Autonomi per le case popolari, e di giovani coppie in generale sempre con Isee entro 40mila euro annui che procedono all’acquisto prima casa.
In assenza di entrambi i requisiti sopra indicati la garanzia statale si riduce al 50%.
3) Agevolazione prima casa e acquisti a catena: cosa succede?
La casistica sarebbe quella del soggetto che acquista una prima casa chiedendo l’applicazione delle agevolazioni relative per residenza posta nel Comune e poi la rivende entro 18 mesi dall’acquisto senza avere nel frattempo posto nel Comune di riferimento la propria residenza anagrafica: cosa succede in tali casi?
Cassazione ordinanza del 22.07.2024 n. 20158 e 20185: “la Corte ha stabilito che non decade dalla fruizione della agevolazione il contribuente che rivenda la prima casa nei 18 mesi dall’acquisto, senza stabilire la propria residenza nel Comune, purché abbia riacquistato, entro un anno dall’alienazione, un’altra abitazione, provvedendo a fissare la residenza nel Comune di ubicazione del secondo immobile entro 18 mesi dal primo acquisto ”.
4) L’acquisto del semplice diritto di usufrutto su nuova casa di abitazione non evita la decadenza dalla agevolazione prima casa precedentemente fruita sul primo acquisto (Risposta ad interpello n. 192 del 2024)
La casistica sarebbe quella del soggetto che dopo avere fruito della agevolazione prima casa su un primo acquisto, pone in essere una cessione infraquinquiennale dell’immobile e riacquista entro un anno il semplice diritto di usufrutto su una nuova abitazione, destinandola ad abitazione principale.
In sostanza, la prassi ministeriale chiarisce che sul nuovo acquisto del diritto di usufrutto, il contribuente può chiedere l’applicazione delle agevolazioni prima casa, ma ciò – l’acquisto del solo diritto di usufrutto – non evita la decadenza delle precedenti agevolazioni richieste sul primo acquisto; per non decadere, il soggetto avrebbe dovuto acquisire la piena proprietà del nuovo immobile e porvi in esso la residenza anagrafica.
5) Il requisito del trasferimento all’estero per ragioni di lavoro previsto nell’ambito della normativa per la richiesta delle agevolazioni prima casa, deve essere presente al momento dell’atto di acquisto dell’abitazione in Italia (Risposta ad interpello n. 238 del 2024)
La casistica in esame è quella del contribuente che dopo avere richiesto la agevolazione prima casa con impegno alla acquisizione della residenza anagrafica nel Comune di competenza, in realtà viene dopo pochi mesi trasferito all’estero per questioni di lavoro e intenderebbe modificare le dichiarazioni rese in atto (in quanto obbligato a trasferire all’estero la propria residenza anagrafica) con il mantenimento della fruizione della agevolazione prima casa.
La stessa casistica sarebbe quella del soggetto che è formalmente residente all’estero ma alla data dell’atto di acquisto dell’immobile svolge in Italia una attività lavorativa con partita iva oppure di lavoro dipendente. In questi casi la prassi ministeriale chiarisce che l’agevolazione prima casa richiesta non può essere concessa per il mancato rispetto dei requisiti di legge.
A questo riguardo si segnala che il Quadro EH del modello aggiornato di dichiarazione di successione di prossima pubblicazione (entro Febbraio 2025), dovrà recepire le disposizioni del DL n. 69/2023 prevedendo apposite nuove dichiarazioni per usufruire dell’agevolazione in caso di trasferimento all’estero per motivi di lavoro.
6) I nuovi termini introdotti dalla legge di bilancio n. 207/2024 per l’alienazione di immobili già acquistati con il beneficio “prima casa”
Ricordiamo infine che l’art. 1, comma 116 della legge di bilancio è intervenuto sul comma 4-bis della Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, estendendo da uno a due anni il periodo di tempo concesso per l’alienazione di immobili preposseduti già acquistati usufruendo dell’agevolazione “prima casa”.
Ne consegue che un contribuente, già titolare di un’altra abitazione acquistata fruendo delle agevolazioni per la prima casa, avrà tempo ora di due anni per alienare (a titolo oneroso o gratuito) l’abitazione preposseduta e poter nuovamente beneficiare dell’agevolazione in sede di nuovo acquisto (soggetto a imposta di registro o a IVA), a condizione che alieni l’immobile già posseduto entro due anni. La regola trova applicazione anche nel caso in cui il nuovo acquisto avvenga per donazione o successione.
Segnaliamo che durante i prossimi 2 incontri di studio previsti per il 13 e 25 Febbraio 2025 nell’ambito del corso “Masterclass Successioni” saranno analizzate e commentate nel dettaglio le modifiche apportate dal D. Lgs. n. 139/2024 di riordino del Testo Unico n. 346/90 e le modifiche apportate ai singoli Quadri del modello aggiornato di dichiarazione di successione e voltura catastale. E’ possibile iscriversi direttamente sul sito: https://www.geonetwork.it/formazione.
Rammentiamo infine che contestualmente alla pubblicazione del modello aggiornato della dichiarazione di successione e voltura catastale da parte dell’Agenzia delle entrate sarà rilasciata la versione aggiornata del software DE.A.S. della Geo Network per permettere ad ogni utente di effettuare la compilazione perfetta, calcolo, liquidazione delle imposte (con eventuale rateizzazione dell’imposta successoria) ed invio telematico della dichiarazione con gestione delle singole ricevute direttamente nell’ambito delle singole pratiche.
Imposte di successione, le sanzioni previste in caso di errore.
di Pierpaolo Molinengo
Il Decreto Legislativo n. 139/2024 – pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 2 ottobre 2024 – ha introdotto una serie di novità che hanno come oggetto l’imposta di successione e donazioni, non tralasciando di occuparsi del bollo e dei servizi catastali. Attraverso l’emanazione e la pubblicazione di questo documento sono state attuate delle norme relative alla riforma fiscale.
Per quanto riguarda l’imposta di successione, il decreto ha sostanzialmente introdotto quanto prevedeva la più ampia riforma fiscale, ossia la possibilità per i contribuenti di autoliquidare quanto dovuto. Con lo scopo di centrare questo particolare punto, il legislatore ha messo mano al Decreto Legislativo n. 346/1990 – anche noto come Testo Unico sulle Successioni, Tus), introducendo alcune novità che hanno come oggetto, appunto, la liquidazione e il versamento dell’imposta di successione.
Ma entriamo un po’ nel dettaglio e cerchiamo di capire quali siano le novità più importanti delle nuove disposizioni.
Imposta di successione, un breve sunto
Cosa cambia, in estrema sintesi per i contribuenti alle prese con le pratiche? La vecchia normativa prevedeva che il contribuente, a seguito della presentazione della dichiarazione di successione, provvedava a liquidare quanto dovuto. I relativi avvisi vengono notificati al contribuente entro tre anni dalla presentazione della dichiarazione – ritenuto il periodo decadenziale della stessa. Nel caso in cui gli uffici avessero ritenuto che la dichiarazione fosse stata incompleta o infedele, procedevano alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta complementare. L’avviso doveva essere inviato al diretto interessato entro due anni dal giorno in cui l’imposta è stata versata.
Nel caso in cui, invece, la dichiarazione di successione dovesse essere stata completamente omessa, l’imposta viene accertata e liquidata d’ufficio.
Cosa è cambiato dal 1° gennaio 2025
A partire dal 1° gennaio 2025 il procedimento di liquidazione dell’imposta di successione è stato sostanzialmente modificato.
Sono direttamente i soggetti obbligati al pagamento della stessa ad effettuare il pagamento sulla base dei dati contenuti nella dichiarazione di successione aperte a partire dal 01.01.2025. Nel caso in cui in un momento successivo dovesse essere presentata una dichiarazione sostitutiva o integrativa, l’imposta deve essere nuovamente autoliquidata. È importante ricordare che il versamento dell’imposta di successione deve essere effettuato entro e non oltre 90 giorni dal giorno nel quale viene presentata la dichiarazione.
Il contribuente ha la possibilità di effettuare il pagamento dell’imposta di successione autoliquidata parzialmente, purché il versamento non avvenga in misura inferiore al 20%. L’operazione deve essere effettuato entro 90 giorni, mentre la parte rimanente può essere effettuata in 8 rate trimestrali o in 12 rate trimestrali nel caso in cui l’importo risulti essere superiore a 20.000 euro.
Imposte ipotecarie e catastali
Ad ogni modo, indipendentemente dalla scelta del contribuente di versare l’imposta di successione a rate o meno, rimane fermo l’obbligo di versare le imposte catastali ed ipotecaria. Questi versamenti devono essere effettuati entro e non oltre i termini della presentazione della dichiarazione di successione.
Successione, le sanzioni previste in caso di calcoli errati
Cosa succede nel caso in cui i calcoli effettuati siano sbagliati in parte o completamente? Gli uffici provvedono a notificare un apposito avviso di liquidazione entro due anni dalla data di presentazione della dichiarazione di successione. Il contribuente, entro 60 giorni, è invitato ad effettuare il pagamento:
- della maggiore imposta principale dovuta;
- della sanzione amministrativa che risulta essere pari al 30% dell’importo che non è stato versato;
- degli interessi. Questi decorrono dalla data nella quale l’imposta di successione dovrebbe essere stata pagata.
Nel caso in cui l’Agenzia delle Entrate dovesse ritenere che la dichiarazione di successione risulti essere incompleta o infedele, provvede ad effettuare una rettifica e procede con la liquidazione dell’imposta complementare.
La documentazione da allegare
La nuova normativa ha leggermente ridotto la documentazione che i contribuenti sono tenuti ad allegare alla dichiarazione di successione.
Non è più necessario produrre gli estratti catastali degli immobili che sono indicati nelle pratiche della successione. Gli eventuali dati catastali, che risultano essere indispensabili per identificare gli immobili, saranno acquisiti d’ufficio direttamente dagli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Riforme Imminenti nelle Imposte di Successione, Donazione e Altre Tasse
Dalle ultime notizie apparse sulla stampa, il Governo si appresta a introdurre importanti modifiche alle normative fiscali che interessano le imposte di successione e donazione, l’imposta di bollo, e altri specifici tributi legati ai servizi dell’Agenzia delle Entrate.
Le modifiche sono previste da un decreto legislativo all’esame del Consiglio dei Ministri, la cui bozza è stata anticipata oggi dall’AGI (Agenzia Giornalistica Italia) ed inquadrato nel più ampio processo di riforma fiscale del Paese.
L’art. 10 della bozza di legge delega prevede che il Governo nel procedere alla revisione dell’imposta sulle successioni e donazioni, dell’imposta di bollo e degli altri tributi indiretti diversi dall’Iva, tenga conto:
“di specifici principi e criteri direttivi tesi a: razionalizzare la disciplina dei singoli tributi, anche mediante l’accorpamento o la soppressione di fattispecie imponibili ovvero mediante la revisione della base imponibile o della misura dell’imposta applicabile; prevedere il sistema di autoliquidazione per l’imposta sulle successioni e per l’imposta di registro; semplificare la disciplina dell’imposta di bollo e dei tributi speciali anche in considerazione della dematerializzazione dei documenti e degli atti; applicare un’imposta, eventualmente in misura fissa, sostitutiva dell’imposta di bollo, delle imposte ipotecaria e catastale, dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie, per gli atti assoggettati all’imposta di registro e all’imposta sulle successioni e donazioni e per le conseguenti formalità da eseguire presso il catasto e i registri immobiliari;
In sostanza, le novità più importanti previste nella bozza di decreto legislativo in materia successoria riguarderanno:
- una ulteriore semplificazione delle informazioni da indicare nella dichiarazione di successione con conseguente e probabile rimodulazione dell’attuale modello telematico di dichiarazione di successione e di voltura catastale composto, com’è noto, dal Frontespizio e da altri 16 Quadri (dal Quadro EA al Quadro ER);
- presumibile accorpamento delle varie imposte accessorie (Ipotecaria, catastale, bollo, tassa ipotecaria e tributi speciali) in una unica imposta eventualmente stabilita in misura fissa;
- estensione dell’autoliquidazione dell’imposta di successione (se dovuta) direttamente nella dichiarazione di successione con la previsione, tuttavia, del suo pagamento entro i 90 gg. successivi alla data della sua presentazione;
- possibilità per i non residenti in Italia di inviare la dichiarazione di successione tramite raccomandata od altri mezzi che garantiscono la certezza della data di spedizione e non necessariamente per via telematica che resterà la forma richiesta in via principale.
La bozza del decreto prevede inoltre l’introduzione di norme per uniformare il trattamento fiscale delle donazioni, inclusa la possibilità di detrarre le imposte pagate all’estero e conferma la normativa sulle liberalità, con accertamenti delle liberalità indirette solo a seguito di dichiarazioni rese durante controlli fiscali. Le nuove regole di territorialità precisano che, in caso di trust stabiliti da disponenti residenti in Italia, l’imposta dovrà coprire tutti i beni e diritti trasferiti. Per i non residenti, invece, l’imposta si applicherà solo ai beni presenti in Italia. Inoltre, per i trust testamentari, il disponente può optare per il pagamento anticipato del tributo, semplificando così la procedura di trasferimento.
La riforma mira infine a facilitare i passaggi generazionali di aziende o quote societarie attraverso l’esenzione dall’imposta di successione per i trasferimenti effettuati anche tramite trust o patti di famiglia, a condizione che il controllo dei beni trasferiti sia mantenuto per un periodo minimo di cinque anni.
Resta da vedere tuttavia la portata effettiva di queste modifiche ed il loro impatto operativo sul sistema fiscale e sugli adempimenti a carico dei contribuenti che diventeranno più chiari solo con l’approvazione definitiva del decreto e con la pubblicazione dei dettagli attuativi, del nuovo modello di dichiarazione di successione presumibilmente ridotto e delle nuove specifiche tecniche, ognuno dei quali richiederà propri tempi materiali di adozione.
Naturalmente il software DE.A.S. della Geo Network, da sempre standard di riferimento in Italia per la gestione di ogni tipologia di dichiarazione di successione e voltura catastale, sarà aggiornato in tempo reale alle ultime disposizioni di legge ed alle relative specifiche tecniche emanate dall’Agenzia delle Entrate per poter assicurare, come sempre, la stessa facilità d’uso, velocità e correttezza in ogni adempimento connesso alla presentazione di dichiarazioni di successione ed all’ autoliquidazione delle imposte dovute.