di Barbara Bosso de Cardona- Notaio in Torino

Un terreno appartiene in comproprietà a Tizio, Caio e Sempronio in parti uguali. Su detto terreno Caio costruisce un fabbricato che viene utilizzato da lui soltanto in via esclusiva. Chi è il proprietario di tale fabbricato?

I principi di diritto che vengono in rilievo nella fattispecie in esame sono, da un lato, quello dell’accessione e, dall’altro, quello dell’uso della cosa comune da parte dei comproprietari.

Nel sistema della comunione, l’art. 1102 c.c. stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa (quindi godere del bene in maniera diretta) purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Quando, per la natura del bene o per altre circostanze, non sia possibile un godimento diretto da parte di ciascun partecipante i comproprietari possono deliberare un uso indiretto del bene oppure turnario.

In sede di scioglimento della comunione, il condividente che non tragga diretto godimento dal bene può chiedere al condividente che invece ne abbia il concreto godimento la propria quota parte dei frutti del bene.

In sostanza, se vi è accordo (anche tacito) tra i comproprietari, l’utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di uno dei comproprietari, ove mantenuta nei limiti di cui all’art. 1102 c.c.., non è di per sé idonea a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito a ciò in modo certo ed inequivoco.

Se, invece, uno dei comproprietari ha sottratto o impedito le facoltà di disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari, in violazione dei principi di cui all’art. 1102 c.c., per aver occupato l’intero immobile con privazione pro quota della disponibilità dei residui partecipanti, si ha un abuso della cosa comune che legittima ciascuno dei partecipanti ad agire in giudizio contro tale privazione e per il risarcimento del danno.

Passando, ora, al principio di accessione questo è disciplinato dall’art. 934 c.c. secondo il quale qualunque costruzione o opera esistente su di un fondo appartiene al proprietario del fondo.

Nel caso di comproprietà del fondo, la costruzione effettuata da uno solo dei comproprietari appartiene pro quota a tutti i comproprietari del fondo, fermo restando che i comproprietari non costruttori sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese da egli sopportate per l’edificazione dell’opera.

Nella fattispecie in esame, pertanto, per il principio dell’accessione, il fabbricato realizzato dal solo Caio sul suolo in comproprietà con Tizio e Sempronio appartiene pro quota a Tizio, Caio e Sempronio, fermo restando che Caio ha diritto al rimborso da parte di Tizio e Sempronio delle spese da questi sostenute per l’edificazione della costruzione. Inoltre, l’utilizzo esclusivo del fabbricato da parte di Caio dà diritto a Tizio e Sempronio di agire in giudizio contro Caio per il risarcimento danni per la privazione del godimento del bene comune solo nel caso in cui non vi sia un accordo, anche tacito, tra tutti loro circa il godimento indiretto del bene da parte dei comproprietari non utilizzatori.

Fonte: Cass. 8/02/2025, n. 4219