di Barbara Bosso de Cardona- Notaio in Torino

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate per il caso in cui l’ultima rata del prezzo verrà pagata dopo 10 anni dalla conclusione degli interventi agevolati

Con l’interpello n. 156 del 16 luglio 2024 l’Agenzia delle Entrate ha affrontato la questione relativa alla nuova plusvalenza da cessione di immobili oggetto di Superbonus nel caso di vendita con riserva di proprietà.

La legge di bilancio 2024 ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza per il caso di cessione di immobili che siano stati oggetto di interventi per i quali si è usufruito delle agevolazioni c.d. da “Superbonus”.

In particolare, la plusvalenza si genera nel caso di cessione a titolo oneroso che avvenga nei dieci anni successivi alla conclusione degli interventi che hanno fruito del Superbonus.

La plusvalenza è rappresentata dalla differenza tra il corrispettivo percepito per la cessione dell’immobile e il prezzo di acquisto dello stesso (o il costo di costruzione) aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Nel caso di Superbonus al 110% per il quale il contribuente si sia avvalso dell’opzione della cessione del credito o dello sconto in fattura, i costi sostenuti fruendo dell’agevolazione:

–              Non possono essere ricompresi tra le spese incrementative del costo di acquisto (e quindi non possono essere utilizzati per “abbattere” la plusvalenza) se i lavori sono conclusi da non più di cinque anni rispetto alla cessione;

–              Possono essere ricompresi tra le spese incrementative del costo di acquisto solo al 50% (e quindi possono essere utilizzati per “abbattere” la plusvalenza solo nei limiti di tale percentuale) se i lavori sono conclusi da più di cinque anni e da non più di dieci anni rispetto alla cessione.

La fattispecie sottoposta al recente vaglio dell’Amministrazione Finanziaria riguarda il caso di un immobile soggetto ad interventi da Superbonus conclusi nel 2023 che viene ceduto con riserva di proprietà, la cui ultima rata di pagamento è prevista nel 2034, quindi oltre i dieci anni previsti dalla norma.

Si è chiesto se in tale caso, considerando la particolare struttura giuridica della vendita con riserva di proprietà disciplinata dall’art. 1523 c.c., la nuova plusvalenza da Superbonus è da considerare applicabile o meno.

Con l’interpello in esame l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che, come riconosciuto anche dalla giurisprudenza, nella vendita con riserva di proprietà l’effetto traslativo si verifica solo con il pagamento dell’ultima rata del prezzo.

Pertanto, ai fini dell’applicabilità delle plusvalenze immobiliari, ivi compresa la nuova plusvalenza da Superbonus, il momento rilevante è quello in cui si verifica l’effetto traslativo, e quindi il momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo e non quello della conclusione del contratto di cessione.

Conseguentemente, l’Agenzia delle Entrate con l’interpello in oggetto ha precisato che nel caso prospettato, poiché il pagamento dell’ultima rata del prezzo avverrà nel 2034 e quindi oltre i dieci anni dalla conclusione dei lavori (avvenuta nel 2023), non si realizza la plusvalenza di cui all’art. 67, comma 1 lettera b­-bis) del TUIR.